La baisse des taux et prix immobiliers ne relance pas le marché


09/04/2013 par Therese 1 réponse (1)

Infographie Marché Immobilier France Avril 2013

Le marché immobilier français est en berne et le restera en 2013. Malgré des taux de crédit historiquement bas qui, combinés à une baisse sensible des prix, rendent les logements plus abordables, le nombre des transactions a nettement chuté en 2012 et les premiers chiffres de 2013 ne sont pas encourageants.

Taux d’intérêt historiquement bas

Le baromètre d’Empruntis montre que les taux de crédit sont à un plus bas historique. Les taux moyens de 3,05% sur 15 ans et 3,40% sur 20 ans seraient encore inférieurs à la réalité du marché, qui s’est située au dessous de 3,00% sur 15 ans et au dessous de 3,20% sur 20 ans en mars 2013 . La société n’envisage pas  une remontée des taux car elle pense que les banques ne voudront pas ralentir encore ce marché déjà plombé par le contexte économique. D’après Crédit Logement CSA, la baisse a été de 0,88% sur les derniers 12 mois.

Baisse des prix immobiliers

Les moyennes de prix de vente des logements à l’échelle d’une région ou d’une ville sont indicatives : le prix des biens de qualité baisse toujours moins vite que le prix des autres habitations. De plus, en cas de baisse du prix au m2, les acheteurs ne réduisent pas forcément leur budget mais achètent souvent plus grand. Les professionnels n’aiment pas communiquer sur des baisses de prix importantes car cela augmentent l’attentisme du marché, aussi bien du coté des vendeurs que des acheteurs.

Il est donc significatif que le marché reconnaisse aujourd’hui une baisse importante du prix du m2 à Paris. La baisse de -3% observée depuis l’été 2012 devrait se poursuivre pour atteindre -4,5% ou -5% sur 12 mois en 2013.

Dans les zones dites « tendues », comme l’Ile de France et la région PACA où la demande dépasse l’offre de logements, la pénurie devrait empêcher un effondrement des prix comparable au -25% observé en 2008 en Espagne où il y avait un énorme stock de logements vides. Dans certaines zones non tendues, par exemple dans le centre de la France, on observe déjà une baisse de plus de 10%. La note de conjoncture de la Chambre des notaires publie des statistiques de prix détaillées par région, par ville et par type de logement.

Chutes des ventes et de la production de crédit

La chute des transactions est certainement le facteur qui inquiète le plus les professionnels qui vivent de l’immobilier. Dans l’ancien, les ventes avaient chuté de -12% en 2012 pour atteindre 709 000 logements. La chute s’était accélérée à -22% sur 12 mois en janvier 2013.

Dans le neuf, la chute des transactions est encore plus spectaculaire, soit -18% pour 2012. Le marché 2013 continuera sans doute à décroitre car il ne sera pas animé par des programmes d’incitation à l’immobilier locatif. En effet, le programme Scellier a pris fin et le programme Duflot, plus restrictif, commence seulement à être mis en place.

De nombreux facteurs contribuent à créer un climat d’attentisme et freinent les ventes et les achats :

  • L’incertitude économique et fiscale freine les investissements des promoteurs et investisseurs immobiliers.
  • La fiscalité des plus-values immobilières pousse les vendeurs de résidences secondaires ou d’immobilier locatif à reculer la vente.
  • L’attente d’une baisse ultérieure des prix, la hausse des impôts sur le revenu et la peur du chômage font hésiter les acheteurs potentiels.
  • La surveillance accrue des risques financiers limite la production de crédit par les banques. Les exigences prudentielles et la baisse de la demande ont conduit à une chute des nouveaux crédits de 36% en 2012. En année glissante, cette baisse a heureusement tendance à se tasser, atteignant -23% sur les derniers 12 mois en mars 2013.

Au total, le marché de l’ancien baissera de 800 000 transactions en 2011 à 600 000, voire se rapprochera, au pire, des 500 000.

Les particuliers devront arbitrer finement

Face à tant d’incertitudes et de contraintes, les particuliers doivent aujourd’hui plus que jamais arbitrer, c’est à dire anticiper et peser le pour et le contre des alternatives de décisions financières telles que vendre ou acheter un logement.

  • Les vendeurs potentiels arbitreront entre la réalisation de leur plus value immobilière latente –résultat des 10 années passées de hausse des prix, la taxation de cette plus value, et les possibilités de placer profitablement le produit de la vente. Ceux qui n’ont pas d’autre choix que vendre dans les 2 ans préfèreront sans doute ne pas traîner.
  • Les acheteurs potentiels essaieront d’intégrer une partie de la baisse des prix à venir dans leur négociation d’achat. Dans les zones tendues, leur marge de négociation restera faible. Malgré la baisse des taux et prix immobilier, de nombreux acquéreurs potentiels préféreront renoncer à s’engager sur un prêt d’une durée moyenne de 17 ans.

En tant qu'utilisatrice des services financiers, puis consultante pour des banques et compagnies d’assurance, Therese a constaté qu’en finance, c’est souvent le client qui doit s’adapter au service et pas l’inverse. Pour elle, la finance doit changer. Pour contribuer à ce changement, Therese a entrepris de fournir de l'information plus pratique, plus simple et plus objective sur tous les sujets liés à la finance personnelle.

A propos Therese

En tant qu'utilisatrice des services financiers, puis consultante pour des banques et compagnies d’assurance, Therese a constaté qu’en finance, c’est souvent le client qui doit s’adapter au service et pas l’inverse. Pour elle, la finance doit changer. Pour contribuer à ce changement, Therese a entrepris de fournir de l'information plus pratique, plus simple et plus objective sur tous les sujets liés à la finance personnelle.

Une réflexion au sujet de « La baisse des taux et prix immobiliers ne relance pas le marché »

  1. Ping : Dispositif Duflot pour l'immobilier locatif | Finance Pratique - Le blog

Laisser un commentaire

Votre adresse de messagerie ne sera pas publiée. Les champs obligatoires sont indiqués avec *

*