Baisse des taux de crédit immobilier


11/06/2013 par Therese 4 réponses (4)

Baisse des taux de crédit immobilierLes taux d’intérêt des crédits immobiliers ont continué à baisser, alors que les observateurs prédisaient leur remontée depuis plusieurs mois. Le taux de crédit moyen est passé sous la barre des 3%, un record historique. Les observateurs s’accordent à dire que les taux vont se stabiliser à un niveau bas et que c’est un bon moment pour emprunter ou pour renégocier un crédit contracté à un taux plus élevé.

Les taux de crédit sont à un plus bas historique

Depuis le début de l’année, les experts, comme par exemple MeilleurTaux dans Les Echos en février, prédisaient une remontée des taux de crédit.

Mais les taux ont continué à baisser. Selon l’Observatoire Crédit Logement / CSA, les taux de crédit immobilier (taux moyens hors assurance et coût des garanties) ont franchi la barre des 3% en mai 2013, pour atteindre 2,97%, soit 3,00% dans le neuf et 2,95% dans l’ancien. C’est un record historique et pratiquement un point de moins que l’année dernière ! De nombreux courtiers rapportent des crédits négociés à 2,5% sur 15 ans ou 2,8% sur 20 ans.

Grâce à cette baisse, la production de crédit pour des achats dans l’ancien connait un rebond. Par rapport au trimestre dernier, le nombre de prêts accordés pour des achats immobiliers aurait augmenté de 19% dans l’ancien et de 2% dans le neuf, toujours d’après l’Observatoire. Il est possible que ces chiffres soient gonflés par les renégociations de crédit. Dans tous les cas, le marché reste assez bloqué et très loin des chiffres record de 2011.

Les taux vont-ils encore baisser ?

Le consensus est que les taux vont se stabiliser à un niveau bas car les Banques Centrales sont disposées à financer les banques pour favoriser le crédit. C’est la politique de l’assouplissement quantitatif qui met l’économie sous perfusion en injectant massivement des liquidités bon marché sur les marchés financiers.

Malgré tout, il y a un risque que les taux remontent. Pour essayer d’anticiper leur évolution, on peut prendre en compte :

  • Les taux directeurs. Le taux de refinancement de la Banque Centrale Européenne –le taux auquel les banques se financent– a baissé à 0,5% en mai 2013. C’est de l’argent quasi gratuit pour les banques ! Par contre, le taux des OAT à 10 ans, dont les banques se servent pour fixer leur taux de crédit, a amorcé une légère remontée qu’il faut surveiller : voir par exemple sur le site de la Banque de France.
  • La concurrence entre les banques. Dans un marché sinistré comme le marché actuel, les banques sont prêtes à faire des efforts pour attirer et garder les bons clients. Les sites de comparateurs de taux comme MeilleurTaux ou Empruntis permettent d’apprécier cette concurrence au jour le jour. Ils publient le détail des taux observés par type de crédit, type de logement, région et établissement.

Indicateurs pour anticiper les taux de crédit

Acheter tant que les taux sont bas ou attendre que les prix baissent ?

Malgré la baisse des taux, beaucoup d’acheteurs restent dans une position attentiste car ils espèrent que les prix de l’immobilier –qui restent élevés– baissent encore significativement. En effet, la France est un des rares pays où il n’y a pas eu de crash immobilier après la hausse des années 2000 et la crise de 2008. Sans doute à cause de la pénurie chronique de logements dans notre pays, les prix restent très élevés par rapport aux revenus des acheteurs. En moyenne, un achat immobilier représente 4,5 années de revenu pour un achat dans l’ancien et un peu moins dans le neuf.

L’évolution des prix est très incertaine, avec de grandes différences entre les biens et les localités recherchées et les autres. En mai 2013, l’indice PAP du prix des appartements dans les 8 principales agglomérations , donc a priori des localités recherchées, s’est stabilisé à +0,28% tandis que l’indice de prix des maisons a continué à baisser de -1,08%. Sur 12 mois, le prix des appartements dans ces agglomérations urbaines a baissé en moyenne de -0,7% et le prix des maisons de -2,09%. Dans le contexte actuel de récession économique, on n’est pas à l’abri d’une chute de prix plus importante. Il ne faut pas compter sur les professionnels du secteur pour l’annoncer, car ce n’est pas du tout dans leur intérêt.

Pour ceux qui doivent emprunter beaucoup et sur une longue durée, le coût du crédit est la plus grosse dépense après le coût du bien immobilier lui-même. Il leur faut donc prendre en considération que, à force d’attendre, ils risquent de voir les taux de crédit remonter. Pour un crédit de 100 000 euros sur 20 ans, une différence de 1% entre un taux de crédit à 3% et un taux à 4% se traduit par une différence non négligeable de coût total de 12 332 euros.

Pour mieux décider, les acheteurs de résidence principale pourront utiliser la simulation Faut-il acheter ou louer son logement en 2013 ? proposée par MeilleurTaux.

Dans tous les cas, les acheteurs potentiels compareront le coût total du crédit en utilisant un simulateur de crédit comme celui de l’Agence Nationale pour l’Information sur le Logement (ANIL). Les tableaux d’amortissement des mensualités d’emprunt de ces simulateurs montrent comment la composition des mensualités égales évolue avec le temps entre le paiement des intérêts et le remboursement du capital.

❗ Notez que les deux simulateurs cités ci-dessus ne nécessitent pas de s’enregistrer.

Renégocier un crédit existant

La baisse des taux n’a pas fait revenir les acheteurs en masse, mais elle a certainement déclenché une fièvre de demandes de renégociation de crédits existants.

Les emprunteurs qui ont le plus intérêt à renégocier leur crédit immobilier sont ceux qui remplissent les critères suivants :

  • qui ont emprunté depuis moins de 10 ans,
  • à un taux fixe au moins 1% au dessus des taux actuels,
  • pour un montant important,
  • sur une durée longue, de 15 ans ou plus.

Nous reviendrons plus en détails sur ce sujet de rachat de crédit dans un prochain article.

En tant qu'utilisatrice des services financiers, puis consultante pour des banques et compagnies d’assurance, Therese a constaté qu’en finance, c’est souvent le client qui doit s’adapter au service et pas l’inverse. Pour elle, la finance doit changer. Pour contribuer à ce changement, Therese a entrepris de fournir de l'information plus pratique, plus simple et plus objective sur tous les sujets liés à la finance personnelle.

A propos Therese

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4 réflexions au sujet de « Baisse des taux de crédit immobilier »

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    1. Therese Auteur de l’article

      Je ne connais pas bien ce site mais je remarque qu’on peut utiliser la simulation de prêt sans donner ses coordonnées personnelles, ce qui est un plus. Je privilégierais cependant les outils équivalents proposés sur le site public, c’est à dire à but non lucratif, de l’Agence Nationale d’Information sur le Logement http://www.anil.org/outils-de-calcul/

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