L’intérêt de s’endetter


24/06/2013 par Therese 8 réponses (8)

Importance du taux d'intérêtLe crédit immobilier n’a jamais été si bon marché, mais pour combien de temps ? Les acheteurs auraient tort de ne pas s’endetter. Ils ont intérêt à négocier pied à pied et vite leurs crédits à taux fixe. Pour cela, ils compareront les offres de crédit dans le détail à l’aide d’un tableau d’amortissement incluant l’assurance crédit.

Les taux de crédit sont au plus bas et la concurrence entre les banques est au plus haut pour attirer les emprunteurs éligibles à l’endettement. Si vous avez la chance de faire partie de cette population, c’est sans doute le moment de vous lancer. Surtout dans les régions comme l’Ile de France où les prix de l’immobilier semblent stabilisés.

Importance du taux d’intérêt le plus bas

Le taux d’intérêt est le principal facteur de coût d’un crédit immobilier, suivi de l’assurance crédit.

A durée égale, le taux d’intérêt fixe le plus bas est toujours le plus intéressant. Le graphique ci-dessus permet de visualiser les tableaux d’amortissement hors assurance d’un crédit de 200 000 euros sur 20 ans à un taux d’intérêt de 3% augmentant à 4%. On voit que cette augmentation de 1% du taux d’intérêt crée une augmentation de 9% de la mensualité, soit 103 euros par mois, et de 37% du total des intérêts à payer sur 20 ans, soit 24 663 euros.

Pour rappel, le tableau d’amortissement hors assurance est aussi l’échéancier des intérêts d’un prêt. Il montre en détail, mois par mois, combien chaque mensualité fixe paye d’intérêts et combien elle rembourse de capital. La visualisation graphique, consolidée ici par année pour une meilleure vue générale, fait ressortir que la part des intérêts (en rose) dans les mensualités (en verticale) diminue rapidement au fur et à mesure qu’on rembourse le capital. Mais surtout, elle fait ressortir le poids total des intérêts dans les mensualités cumulées sur la durée du prêt.

D’où l’importance d’obtenir le taux le plus le bas en se concentrant sur un taux fixe simple.

Vous pouvez calculer le tableau d’amortissement de votre crédit gratuitement et sans inscription sur de nombreux sites comme celui de l’Agence Nationale pour l’Information sur le Logement.

Les taux de crédit immobilier n’ont jamais été aussi bas

Le graphique ci-dessous permet de visualiser les tableaux d’amortissement hors assurance d’un crédit de 200 000 euros aux taux d’intérêts actuels pour des crédits 15 ans, 20 ans et 25 ans considérés comme « bons » par le baromètre des taux du courtier MeilleurTaux.

Quelle que soit la durée d’emprunt, les taux n’ont jamais été aussi bas.

Le Crédit n'a jamais été aussi bon marché

Mais pour combien de temps ? Comme on l’a écrit dans un précédent article, la probabilité que les taux baissent encore est faible et la probabilité qu’ils remontent après une période de stabilisation à niveau bas est forte.

Comme on l’a souligné, pour anticiper l’évolution des taux il faut suivre deux taux : le taux directeur de refinancement des banques de la Banque Centrale Européenne (BCE) et le taux des Obligations Assimilables du Trésor (OAT) à 10 ans. Or les OAT à 10 ans sont fortement remontées pour s’établir hier 24 juin à 2,44% soit une augmentation de 25% en 1 mois. Le 24 mai 2013, le taux des OAT à 10 ans était encore de 1,95%. Les marchés sont très volatils. Ils réagissent à court-terme aux annonces des banques centrales –en ce moment les banques centrales chinoises et américaines– qui menacent de restreindre les liquidités.

Arbitrer entre taux et durée du crédit

Les crédits plus longs ont un taux plus élevé car la durée augmente le risque de défaillance de l’emprunteur et les frais de gestion du prêt. Pour ces mêmes raisons, ils sont aussi plus difficiles à obtenir.

Les prêts longs sont doublements plus chers : on paye plus longtemps et à un taux plus élevé. Notre graphique ci-dessus montre par exemple qu’aux taux actuels, la différence de taux entre un prêt à 25 ans à 3,45% et un prêt à 15 ans à 2,85% est de 0,60%. Le total des intérêts payés est presque le double : 98 768 euros en comparaison de 46 021 euros.

Mais le bénéfice, le service rendu, est aussi bien supérieur : La mensualité du prêt à 25 ans est 371 euros moins élevée que celle du prêt à 15 ans, soit 27% de moins. Cette différence permettrait, par exemple, à une famille à revenu plus modeste d’acheter un logement avec une chambre en plus en empruntant à 25 ans qu’en empruntant à 15 ans.

Le critère de choix décisif pour un emprunteur est sa capacité à faire face aux échéances du prêt sans mettre en danger sa santé financière.

Négocier un taux long

Etant donné que la probabilité de remontée des taux est beaucoup plus forte que la probabilité de baisse, on peut considérer que la prime de risque des taux de crédits longs (la différence que la banque fait payer pour le risque accru qu’elle prend sur un taux de crédit long) est faible.

Ceux qui veulent réduire leurs mensualités et peuvent obtenir un prêt long prendront garde à négocier à l’avance la réduction des indemnités de remboursement anticipé. En effet, statistiquement, on mène rarement un crédit à son terme originel. On déménage ou on revend avant. La durée effective moyenne d’un crédit est de moins de 10 ans.

Réduire l’apport personnel

La baisse des taux et le sentiment d’un ‘argent pas cher’ expliquent la tendance des emprunteurs à augmenter le montant emprunté qui s’établit selon l’Observatoire du Crédit CSA à 3,84 années de revenu malgré une stagnation des revenus. Toujours d’après l’observatoire, les emprunteurs ont aussi diminué leur apport personnel, qui a baissé de près de 8% en un an.

Les emprunteurs avisés négocient fermement leur apport personnel : s’ils se voient offrir une réduction de taux en échange d’une augmentation de cet apport, ils vérifieront à l’aide de leur tableau d’amortissement que cette réduction est au moins équivalente à la différence d’apport augmenté des intérêts qu’aurait rapporté cet apport s’il avait été placé pendant la moitié de la durée du prêt.

Ne pas perdre en assurance ce qu’on gagne en baisse de taux

Comme l’a souligné le journal Les Échos récemment, l’assurance crédit a fortement augmenté et est le second poste du coût total du crédit après les intérêts. D’après les données du site ACommeAssure cité par Les Echos, cette assurance représente jusqu’à 30% du coût total du crédit. C’est sans doute parce que les emprunteurs n’y ont pas prêté assez attention.

Que la prime d’assurance crédit soit un montant forfaitaire ou un pourcentage, qu’elle soit fixe ou dégressive, elle doit être incluse dans votre taux annuel effectif global (TAEG) et le tableau d’amortissement que vous fournit votre banque en fera apparaître le coût total.

Les simulations de l’ANIL citées plus haut incluent le coût de l’assurance.

En conclusion

Le crédit immobilier est un des principaux services rendus par les banques. Sans lui, la plupart des épargnants ne pourraient pas accéder à la propriété. En ce moment, à cause des taux bas, il y a tout intérêt à s’endetter… quand on le fait bien !

Remerciements : Nabil Benhamama

 

 

 

En tant qu'utilisatrice des services financiers, puis consultante pour des banques et compagnies d’assurance, Therese a constaté qu’en finance, c’est souvent le client qui doit s’adapter au service et pas l’inverse. Pour elle, la finance doit changer. Pour contribuer à ce changement, Therese a entrepris de fournir de l'information plus pratique, plus simple et plus objective sur tous les sujets liés à la finance personnelle.

A propos Therese

En tant qu'utilisatrice des services financiers, puis consultante pour des banques et compagnies d’assurance, Therese a constaté qu’en finance, c’est souvent le client qui doit s’adapter au service et pas l’inverse. Pour elle, la finance doit changer. Pour contribuer à ce changement, Therese a entrepris de fournir de l'information plus pratique, plus simple et plus objective sur tous les sujets liés à la finance personnelle.

8 réflexions au sujet de « L’intérêt de s’endetter »

  1. Ping : Faire chauffer la carte de crédit pendant les soldes

  2. Fred

    Parfois, les banques offrent la possibilité de moduler (accélérer, ralentir ou suspendre pendant quelques mois) le rythme de remboursement. Pour ma part, en augmentant tous les ans de 10% mes mensualités, j’avais pu rembourser mon crédit en 10 ans au lieu de 15… et réduire significativement le coût total du crédit.
    Fred

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    1. Therese Auteur de l’article

      Merci pour cet info, Paul. Ce serait intéressant de comparer ce crédit à mensualités modulables avec un crédit de la même durée (la durée plus courte) à mensualités fixes. Un crédit plus court est toujours moins cher. Je me méfie un peu des formules trop sophistiquées qui rendent plus difficile la comparaison avec un crédit simple à taux fixe. Cela dit, si des mensualités croissantes vous convenaient, c’est un service pour lequel vous étiez sans doute prêt à payer un petit supplément. Quel était le contexte ?

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      1. Fred

        Il s’agissait d’un crédit à taux fixe et ce taux était compétitif par rapport aux offres des banques concurrentes. Il était possible de réviser annuellement les mensualités (de 10% maxi à la hausse ou à la baisse). C’était il y a plus de 10 ans. Je ne sais pas si une telle flexibilité existe encore.
        Fred

        Répondre
  3. Ping : Visualiser l'amortissement d'un crédit | Finance Pratique - Le blog

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