Loi ALUR (2) : Impact sur l’investissement locatif


17/09/2013 par Therese 1 réponse (1)

Objectif de la loi ALUR En France, selon une estimation de l’Insee, 141 500 adultes dont 22 500 demandeurs d’asile n’ont pas de domicile personnel. Près de la moitié d’entre eux vivent dans un hébergement collectif, un tiers dans un logement payé par une association, un sur dix à l’hôtel et un sur dix est sans abri.

C’est au nom de ces populations les plus pauvres, qui sont le plus durement impactées par la crise économique, que la ministre du logement Cécile Duflot a défendu avec passion la loi ALUR, qui, après avoir été votée article par article, va être approuvée dans son ensemble aujourd’hui 17 septembre par l’Assemblée Nationale, avant de passer mercredi en deuxième lecture au Sénat.

Comme le montre la citation ci-dessus extraite du discours de la ministre du Logement pour l’ouverture des sessions parlementaires, l’objectif de la loi est avant tout un objectif de justice sociale. Il s’agit de donner à la politique sociale le contrôle d’un bien de première nécessité, le logement locatif, et en particulier de contrôler les 56% de logements locatifs qui sont aux mains de propriétaires bailleurs trois fois plus riches en moyenne que leurs locataires -les autres 46% de logements locatifs, soit 5,2 millions, étant déjà dans le parc social. Cette loi vise donc sans ambiguïté à faire baisser les loyers du privé, en priorité dans les zones tendues où la demande excède l’offre, et au delà, par un encadrement complet des loyers, à augmenter à tous les niveaux les obligations des propriétaires bailleurs pour en améliorer le rapport qualité-prix.

Il est important pour les propriétaires-bailleurs et les candidats à la propriété à but locatif de comprendre l’impact économique de l’encadrement des loyers par la loi ALUR sur la profitabilité de l’investissement locatif, déjà peu profitable en dehors des incitations fiscales. C’est l’objet de ce qui suit.

Les textes de présentation de la loi ALUR présentent une vision très sombre du marché de la location privé. Sans doute pour créer un sentiment d’urgence autour de la nécessité de la réformer, ils reviennent fréquemment sur les « excès du parc privé » , « la forte conflictualité entre bailleur et locataire qui caractérise ce secteur« , les locataires sont présentés comme paupérisés tandis que les propriétaires sont enrichis. Cette présentation ne va pas sans amalgames, comme celui fait entre la « flambée des prix » et la « flambée des loyers », qui déforment la réalité économique.

Finance Pratique revient sur la réalité économique de l’investissement locatif à l’aide des chiffres des nombreux rapports venant du ministère du Logement, du Credoc et de l’INSEE.

  • Les excès très condamnables ne sont pas représentatifs de la location privée. Les marchands de sommeil et les locations insalubres des grandes villes, ne sont pas plus représentatifs des 6,6 millions de locations privées que les 2,5% d’impayés ne sont représentatifs des locataires. Comme l’atteste le rapport L’Etat du Logement en 2011, parmi les 2,7 millions de propriétaires locatifs en 2008, 6 sur 10 ne possèdent qu’un seul logement à louer et un grand nombre d’entre eux ont investi dans l’immobilier pour complémenter leur retraite.
  • Les loyers n’ont pas « flambé », ce sont les prix de vente de l’immobilier qui ont explosé. Un studio se loue entre 500 et 1 000 euros à Paris, ce qui est inaccessible pour un jeune au SMIC à 1 120 euros. C’est un fait. Mais les loyers en général ont progressé bien moins vite que les prix de vente de l’immobilier, et, comme le montre le graphique ci-dessous, de façon beaucoup plus proche des revenus moyens. Ainsi le CREDOC note : « Entre 1996 et 2011, les prix des logements anciens ont été multipliés par 2,5 et les loyers par 1,6, tandis que le revenu était multiplié par 1,5. » Comme le souligne l’économiste Jacques Friggit, l’inflation des loyers s’est contenue dans un tunnel de plus ou moins 10% par rapport aux revenus, tandis que les prix de la propriété immobilière explosaient, jusqu’à atteindre 4,5 années de revenu en moyenne pour un logement !

Les loyers ont suivi les revenus

  • La qualité des logements a progressé, mais leur environnement s’est dégradé. Le nombre de m2 par personne des logement locatifs a régulièrement progressé (+63% entre 1970 et 2006), l’inconfort sanitaire a quasiment disparu et les deux tiers des Français trouvent leur logement confortable tandis que 2,4% le trouvent insuffisamment confortable. 3 des 5 principaux sujets d’insatisfaction par rapport au logement tiennent à l’environnement du logement plutôt qu’au logement lui-même. Dans l’ordre : le chauffage et son coût (26,9%), la délinquance (15,7%) et la pollution (12,8%), les problèmes d’humidité et de fuite d’eau (11,7%) et le mauvais entretien du quartier (11,6%). Il reste donc beaucoup à faire en dehors des logements, et même des copropriétés, pour la qualité du logement.
  • La paupérisation des locataires en comparaison des propriétaires vient de nombreux facteurs. Les écarts de patrimoines et de revenus moyens entre locataire et propriétaire se sont creusés, c’est ce qu’on appelle la « paupérisation relative ». La hausse des prix depuis 2000 a créé un énorme effet de richesse, qui reste virtuelle tant que le propriétaire n’a pas vendu, en faveur des propriétaires bailleurs. La taille de leur patrimoine est d’autant plus grand que 85% d’entre eux sont également propriétaires de leur résidence principale. Au total, leur patrimoine est en moyenne trois fois celui d’un locataire. Différent de l’écart des patrimoines, l’écart de revenus moyens est plus faible et a des causes plus multiples. Avec la flambée des prix, l’accession à la propriété a continué de progresser, mais plus exclusivement pour les hauts revenus. Les bas revenus sont « confinés » dans la location comme le dit le CREDOC. Dans le même temps, ces bas revenus ont stagné et même baissé en euros constants tandis que les hauts revenus progressaient. L’écart de revenu moyen entre les propriétaires et les locataires s’est donc creusé. Enfin, les foyers à bas revenu louent certes des surfaces plus grandes et plus confortables qu’autrefois, mais qui restent des surfaces plus petites et plus chères au m2 que celles des logements des hauts revenus. Au final, les locataires du privé dépensent en 2010, 27% de leurs revenus pour se loger (loyer, chauffage et charges inclus), soit 8 % de plus que l’ensemble des ménages, dont le taux d’effort est de 19%. Il est clair qu’avec un taux d’effort de plus de 27%, un accident de la vie tel que le chômage peut rapidement faire basculer dans la précarité.
  • Le logement social ne peut assurer sa mission et la reporte en partie sur le privé. Malgré 44,9 milliards d’aides de l’Etat, dont 16 milliards d’allocations d’aide au logement aux locataires, 8 milliards d’aide aux fournisseurs de logements sociaux et le reste en taux de crédit bonifiés et réductions d’impôts, l’Etat n’arrive toujours pas à aider les plus déshérités. Les plus bas revenus ne sont pas hébergés dans le parc social (où le taux d’effort des locataires, hors allocation logement, est de 20%) mais dans le parc privé –avec les dérives graves de mal-logement justement dénoncées par les associations et la presse. Comme le souligne le projet de loi ALUR lui-même, « l’Etat est « hors la loi  [...] Au 30 juin 2010, 64% des ménages prioritaires [selon le Droit au Logement Opposable, DALO] étaient encore en attente de relogement, soit 14 000 ménages, dont 10 000 à Paris. » Le gouvernement s’est engagé à construire 500 000 nouveaux logements par an, donc 150 000 dans le parc social. En attendant que cette ambitieuse promesse se réalise, une solution plus immédiate pour aider les locataires dont les difficultés s’accroissent avec la crise est de faire baisser les loyers et prévenir les expulsions.

Les causes des problèmes de logement sont donc multiples et l’Etat, par la bouche de la ministre, assume sa part de responsabilité. Mais l’Etat n’a plus d’argent. Il se tourne donc naturellement vers les propriétaires bailleurs. Il exige d’eux un effort social, un effort de partage qui comprend l’effort financier et va bien au delà pour améliorer la qualité de l’habitat. Voir le post précédent, sur l’encadrement des loyers par la loi ALUR.

Qu’en concluront les propriétaires bailleurs et les candidats à l’investissement locatif ?

Face aux nouvelles obligations, tous les propriétaires bailleurs ne seront pas égaux. Les « non accédants », qui ont déjà remboursé tout leur crédit immobilier, sont certainement en meilleure position pour s’accommoder d’une baisse de rentabilité de leur investissement. Les gros propriétaires, en particulier les 2% de propriétaires investisseurs qui possèdent près de 17% du parc locatif, sauront également s’adapter.

Le reste des propriétaires bailleurs, et surtout les candidats à l’investissement locatif, remettront sans doute en question leur investissement. Ce faisant, ils ne manqueront pas de prendre en considération les points suivants :

  • La fixation des loyers de référence peut réserver de bonnes surprises. Comme Finance Pratique l’a souligné dans le post précédant, le mode de fixation des loyers de référence dans les zones tendues est encore flou. Après le découpage en « types » de logements « comparables » et « secteurs géographiques », autant de loyers se retrouveront dans la zone supérieure au loyer médian de référence que dans la zone inférieure, minorée par rapport à lui. Il faut donc attendre et juger sur pièce.
  • Le rendement de l’investissement locatif va continuer à baisser. Depuis la hausse des prix des années 2000, le rendement de l’investissement locatif n’a cessé de baisser. Les niveaux indicatifs de 6% sont passés à 3% et moins. Beaucoup de conseillers en gestion de patrimoine le déconseillent déjà s’il n’est pas accompagné d’un avantage fiscal. Chaque investisseur est amené à recalculer :
    • Le rendement brut : loyer annuel divisé par prix d’achat ; ce rendement déjà faible à cause des prix d’achat très élevés, baissera pour les loyers considérés par la loi ALUR comme abusivement majorés.
    • Le rendement net : le loyer annuel diminué des charges, des frais de gestion, du coût du crédit et des travaux d’entretien, divisé par le prix d’achat. Ce rendement est souvent surestimé parce que les frais d’entretien sont sous-estimés. Il baissera pour les propriétaires négligents, car la loi ALUR les forcera à un meilleur entretien des logements comme des co-propriétés. Il baissera encore plus pour ceux qui répercutaient une partie des charges et des frais de gestion sur les loyers. Il baissera enfin encore pour les nouveaux accédants puisque, indépendamment de la loi ALUR, les taux de crédit, après des plus bas historiques, ont tendance à remonter.
    • Le rendement net d’impôt : le rendement net diminué des impôts, dont la taxe foncière et l’impôt sur le revenu, varie énormément selon le statut fiscal du propriétaire (par exemple micro-foncier) et son taux marginal d’imposition.
  • Les plus values immobilières sont incertaines. La France est un des rares pays où les prix de l’immobilier n’ont pas accusé une baisse spectaculaire après la crise de 2008. Depuis 2012, ces prix ont tendance à se stabiliser. Cependant, le marché immobilier reste difficile, très peu liquide, avec très peu de transactions. Il n’est jamais à l’abri d’un mini crash, surtout au niveau local où un quartier entier peut tomber rapidement en déshérence.
  • D’autres investissements peuvent rapporter plus. La reprise des marchés boursiers, y compris en France où le CAC 40 repasse régulièrement la barre des 4 000 euros, ouvre de nouvelles perspectives pour des investissements financiers plus profitables que l’investissement en immobilier locatif et bénéficiant d’enveloppes fiscales attractives telles que l’assurance vie, le PEA et le PEA/PME.
  • La rente locative n’est pas une solution idéale pour la retraite ou la succession. En finance, quand tout le monde fait le même investissement, cela veut généralement dire que l’opportunité est nulle. Or combien de gens connaissez-vous qui possèdent ou achètent un studio ou un petit appartement à louer pour compléter leur retraite ? En admettant qu’ils aient encore dans leur vieil âge l’énergie de s’occuper de leur propriété, qu’arrivera-t-il s’ils ont besoin de la vendre pour financer une maison de retraite médicalisée ? L’investissement locatif n’est pas la panacée. Il n’est pas non plus idéal pour la succession puisqu’il force les héritiers à vendre ou à vivre dans une indivision complexe à gérer.
  • La Garantie Universelle des Loyers reste une inconnue. Mais ça, c’est l’objet du troisième post sur la loi ALUR.

En tant qu'utilisatrice des services financiers, puis consultante pour des banques et compagnies d’assurance, Therese a constaté qu’en finance, c’est souvent le client qui doit s’adapter au service et pas l’inverse. Pour elle, la finance doit changer. Pour contribuer à ce changement, Therese a entrepris de fournir de l'information plus pratique, plus simple et plus objective sur tous les sujets liés à la finance personnelle.

A propos Therese

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