Loi ALUR (3) : La Garantie Universelle des Loyers – un saut dans l’inconnu


17/09/2013 par Therese 4 réponses (4)

Les intentions et les inconnues de la Garantie Universelle des Loyers

Bien qu’étant une des innovations majeures de la loi pour l’Accès au Logement et un Urbanisme Rénové (ALUR), la Garantie Universelle des Loyers (GUL), qui n’entrera en application qu’au 1er janvier 2016, fait l’objet d’un traitement très succinct, aussi bien dans le projet de loi lui-même que dans les documents préliminaires et les études d’impact.

D’une façon très déroutante, cette partie de la loi (votée par le parlement aujourd’hui, 17 septembre), ressemble à une déclaration d’intention. Les précisions sur son fonctionnement, qui permettraient de juger de sa pertinence et de son efficacité, sont laissées à des décrets ultérieurs. Ce billet relève les nombreuses inconnues soulevées par la GUL.

Pour reprendre les points cités dans l’infographie ci-dessus :

    • L’objectif principal de la GUL est d’ouvrir la location privée aux populations les plus fragiles. Pour cette loi, les propriétaires bailleurs du privé pratiquent une « sursélection » des locataires en exigeant par exemple un niveau de revenu au moins 3 fois supérieur au loyer, une attestation d’emploi en CDI, ou la caution d’un proche. Ces procédés ferment la location privée classique (hors marchands de sommeil) à la population la plus fragilisée par la crise et surtout aux bas revenus que tout accident de la vie, chômage ou maladie par exemple, fait basculer dans la précarité. La raison pour laquelle les propriétaires pratiquent cette sursélection est, toujours d’après le projet de loi, la peur des impayés, qui sont actuellement de 2,5% dans le locatif privé. La loi se propose donc de mettre en place une garantie universelle des loyers qui se substituera au locataire en cas de difficulté de paiement.
      La grande inconnue est cependant le taux d’impayés qui sera atteint lorsque le parc privé accueillera ces populations fragilisées. Ainsi depuis la crise, le taux d’impayés a très fortement augmenté dans le parc locatif social, où il est passé de 5% à 7%.
    • La Garantie Universelle des Loyers (GUL) obligatoire mutualisera le risque d’impayé. La Garantie des Risques Locatifs (GRL) était une tentative du précédent gouvernement pour adresser le problème : une offre d’assurance contre les impayés, optionnelle et encadrée par les pouvoirs publics. Cette tentative a été un échec car le modèle financier n’était pas viable et les assureurs qui y participaient se sont retirés les uns après les autres. Pour corriger ce modèle, qui aurait échoué par biais de sélection négative (attirant seulement les cas les plus risqués), la GUL rend l’assurance obligatoire pour toutes les locations privées à destination de résidence principale. Ainsi le risque sera réparti de façon solidaire sur plus de 6 millions de logements.
       La grande inconnue c’est qu’on ne sait rien de la nature de la garantie. C’est le point le plus étonnant de la loi. La garantie est censée se substituer très rapidement au locataire, mais on ne sait pas encore pour quel montant du loyer, pour quelle durée, jusqu’à quel plafond (sans doute assez bas puisqu’il s’agit d’aider les bas revenus). Y aura-t-il une franchise ? Des clauses d’exclusion de garantie ? Ces questions ont été soulevées par de nombreux critiques.
    • La GUL sera financée par une taxe payée à moitié par les propriétaires, à moitié par les locataires. Là rien de nouveau sous le soleil : il va falloir payer avant de recevoir les éventuels bénéfices de cette garantie. On s’en doutait. C’est la « certitude fiscale » de payer plus d’impôts à chaque instant, car l’Etat n’a plus d’argent mais doit au contraire combler le déficit et diminuer la dette accumulée depuis des décennies.
      La grande inconnue c’est le montant de la taxe. Le chiffre de 2% puis de 2,5% du loyer a été évoqué, mais rien n’est moins sûr. Très étonnant. Les lois de finance, qui déterminent des impôts, ne sont pas censées dire seulement qu’elles vont lever un impôt et dans quel but, elles sont aussi supposées dire précisément combien. Le gouvernement a déjà dérapé avec la défiscalisation des plus-values de cessions immobilières après 30 ans, qui avait été votée, et qui a ensuite été ramenée par décret à 22 ans. Qu’en sera-t-il des décrets de la GUL ?
    • Un organisme public, l’Agence de la Garantie Universelle des Loyers, l’AGUL, est créé pour gérer la GUL. Le gouvernement a préféré ne pas confier la GUL aux assureurs, dont c’est le métier. L’échec de la GRL, mentionnée ci-dessus, que les assureurs ont déclaré non viable, y est sans doute pour quelque chose. Il n’en reste pas moins qu’assurer 6 millions de propriétaires et autant de locataires sur tout le territoire semble un tâche colossale. La GUL peut-elle devenir un gouffre comme l’assurance maladie ou l’assurance retraite ?
      La grande inconnue c’est le modèle de gestion de risque. Dans le document Travaux préparatoires et étude d’impact, le modèle de la GUL fait l’objet d’un paragraphe que je cite dans son intégralité : « La mission a retenu comme hypothèse principale que la sinistralité sur l’ensemble du parc locatif privé s’établirait autour de 2,5%. Elle se base également sur un loyer moyen à 650€ (charges quittancées), une durée des sinistres de 8 mois en moyenne, des coûts de gestion de 862€ par dossier et un taux de recouvrement de 7,5%. Dans cette hypothèse, il s’agirait de traiter environ chaque année 125 000 dossiers. »
      Voilà qui n’est pas de nature à rassurer les propriétaires et les locataires sur le bon emploi de leurs taxes. Ainsi, si le taux d’impayés augmente simplement d’un point, de 2,5% à 3,5%, le modèle est déficitaire ! Or on a vu ci-dessus que le risque d’augmentation du taux d’impayés est réel puisqu’il est déjà monté à 7% dans le parc locatif social.
  • Un accompagnement social préviendra les problèmes et les expulsions. Dès que des locataires sont en impayés, une procédure d’alerte sera déclenchée, suivie, le cas échéant, d’une procédure d’accompagnement en collaboration avec les services sociaux existants pour, soit maintenir le locataire dans le logement, soit le rediriger vers un logement plus adapté. Aucun laxisme assure la ministre. Les abus ne seront pas tolérés, ni de la part des locataires, ni de celle des propriétaires, donc aucun risque de déresponsabilisation.
    La grande inconnue c’est le coût et l’efficacité de ces procédures. Les services sociaux sont déjà débordés. Ainsi, à Paris, 10 000 personnes sont en attente d’un logement dans le cadre du Droit au Logement Opposable. On peut imaginer que chaque situation d’impayé sera un drame. La redirection vers un logement « plus adapté »  (moins cher ?) sera évitée à tout prix, puisque le but de la GUL et de la loi ALUR en général est justement d’éviter les expulsions et de donner accès à des logements plus… chers que ce que les locataires ne peuvent payer ?

Bref, un grand nombre d’inconnues.

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En tant qu’utilisatrice des services financiers, puis consultante pour des banques et compagnies d’assurance, Therese a constaté qu’en finance, c’est souvent le client qui doit s’adapter au service et pas l’inverse. Pour elle, la finance doit changer. Pour contribuer à ce changement, Therese a entrepris de fournir de l’information plus pratique, plus simple et plus objective sur tous les sujets liés à la finance personnelle.

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