Le coût de la Garantie Universelle des Loyers pourrait largement déraper


08/10/2013 par Therese 1 réponse (1)

Le coût de la Garantie Universelle des LoyersLe coût de la Garantie Universelle des Loyers (GUL) n’est pas précisé dans le projet de loi pour l’Accès au Logement et un Urbanisme Rénové (ALUR). Son mode de financement non plus. Il est à craindre que ce coût dérape et impacte tous les locataires et propriétaires du privé –que ce soit par des taxes directes ou par un accroissement du déficit de l’État, et donc des impôts. Examinant différents scénarios de calcul des coûts de la GUL, Finance Pratique tire la sonnette d’alarme.

La loi ALUR a déjà été approuvée le mois dernier en première lecture par l’Assemblée Nationale et c’est maintenant que l’on s’inquiète de son financement !

Pourtant, il était clair que l’absence de budget de financement et de précisions sur les sources de financement étaient des manquements majeurs du projet de loi. Une nouvelle fois, à la veille de l’examen de la loi par le Sénat, Finance Pratique tire la sonnette d’alarme.

Revue des estimations de coût de la GUL

Malgré l’absence de précisions, les éléments connus justifient une inquiétude sur la viabilité de la GUL.

  • Le coût de 709 millions calculé d’après les hypothèses du projet de loi n’est pas réaliste. Si on calcule le coût de la GUL d’après les hypothèses avancées dans un paragraphe de 4 lignes sur les 510 pages du document « Travaux préparatoires et étude d’impact » de la loi ALUR, ce coût atteindrait selon Finance Pratique 709 millions d’euros. Le chiffre de 700 millions avancé par le ministère du Logement confirme notre calcul. Mais ce calcul est basé sur des hypothèses qui sous-estiment largement les coûts :
      • La couverture de la garantie est réduite à 75% du parc de locations privées (5 millions de logements sur 6,6 millions).
      • Le taux d’impayé est estimé comme stable par rapport au taux actuel de 2,5%. Cette hypothèse est d’autant plus problématique que le but même de la GUL est d’ouvrir la location privée à des ménages financièrement fragiles et ne pouvant justifier de revenus égaux à 2,7 ou 3 fois le loyer –comme cela est couramment exigé aujourd’hui. Le tableau ci-dessus montre qu’une simple augmentation d’1% du taux d’impayé suffirait à mettre la GUL en déficit par rapport à un financement par une taxe de 2% sur les loyers. Si le taux d’impayés doublait encore pour atteindre 7%, qui depuis la crise est le taux d’impayés dans le parc de logements sociaux, le coût avoisinerait les 2 milliards, et le déficit dépasserait un milliard d’euros.
      • La garantie couvrirait huit mois d’impayés. Très peu réaliste, la loi ALUR promet en même temps de lutter contre les expulsions et d’intervenir de façon « très rapide » en cas d’impayé.
      • Les frais de dossier de 862 euros sont les seuls coûts de fonctionnement évoqués. Ces frais ne couvriront certainement pas les coûts de l’Agence de la Garantie Universelle des Loyer (AGUL). Cet organisme public promet d’être une structure « légère » alors qu’elle doit être répartie sur tout le territoire national. Pour économiser, elle s’appuierait « sur les associations de réinsertion, les marchands de biens, les agents immobiliers et des courtiers agréés. » Cela paraît, encore une fois, peu réaliste.
  • L’Inspection Générale des Finances estime le coût de la GUL à 736 millions –si et seulement si sa portée réduite. D’après Le Journal du Dimanche, l’Inspection Générale des Finances aurait remis à la ministre du Logement, Cécile Duflot, un rapport qui n’a pas été rendu public et qui chiffre le coût de la garantie à 736 millions d’euros pour une « garantie universelle couvrant trente-six mois de loyers et dix-neuf mois d’impayés. » On aimerait voir ce rapport pour comprendre exactement sur quelles hypothèses il se base. Ce rapport préconiserait de ne pas couvrir les impayés des locataires dont le loyer dépasserait 40% du revenu (au lieu des 33% à 37% exigés sur le marché actuellement) afin d’éviter les dérapages. Au delà des 40%, les locataires seraient « potentiellement très coûteux pour la garantie. » Les impayés des locataires dont le loyer pèse entre 40% et 50% du revenu ajouteraient à eux seuls au moins 140 millions aux 736 millions. Bercy recommande donc d’exclure de la garantie tous les locataires dont le loyer dépasser 40% du revenu. Mais si la portée de la GUL est ainsi réduite, est-il encore justifié de mettre en place un mécanisme « universel » aussi lourd ?
  • Les assureurs et les professionnels de l’immobilier estiment le coût de la GUL entre 1,3 et 3 milliards d’euros. Les assureurs, qui sont exclus du dispositif de la GUL, savent pourtant de quoi ils parlent. Ils assurent déjà les propriétaires-bailleurs contre les risques d’impayés et exigent pour cela des primes d’assurances élevées variant entre 3% et 4% du loyer plus charges –cela malgré des conditions strictes, par exemple sur les ressources du locataire. De plus, ils ont été confrontés au projet de la Garantie des Risques Locatifs (GRL) qui, comme la GUL, devait en théorie permettre d’élargir la location privée aux locataires à revenu modeste en proposant aux propriétaires des assurances privées partiellement garanties par l’État. La GRL s’est avérée non viable à cause d’un taux d’impayé bien supérieur au taux anticipé. C’est son échec qui a inspiré la GUL, le gouvernement estimant qu’il pourrait rendre la garantie viable s’il l’imposait à tout le parc locatif privé, sans risquer de ne garantir que les cas les plus risqués. L’hypothèse d’un accroissement général du risque par déresponsabilisation a été balayée : le gouvernement promet qu’il sera intraitable sur les abus. Mais que fera vraiment l’État assureur lorsque sa garantie aura persuadé un propriétaire-bailleur de louer à un locataire honnête mais fragile un logement au dessus de ses moyens ?

Comment la GUL serait-elle financée ?

Un coût de la GUL de 1 à 3 milliards, selon sa portée, semble donc réaliste. Mais comment ce coût sera-t-il financé ? C’est la deuxième question brûlante à laquelle la loi ALUR ne répond pas.

Une taxe de 2% des loyers, financée pour moitié par les propriétaires et pour moitié par les locataires, a été évoquée sans plus de précision.

Mais cette taxe, qui, d’après Bercy, rapporterait 863 millions, serait certainement aussi impopulaire parmi les locataires (surtout ceux qui peinent déjà à payer leur loyer) que parmi les propriétaires, que la loi ALUR essaye par ailleurs de contraindre à baisser leurs loyers.

Il est donc possible que le coût de la GUL s’ajoute aux 45 milliards d’aides au logement déboursés chaque année par l’État… sans malheureusement avoir jusqu’ici réussi à endiguer la crise du logement dans les zones tendues.

La GUL atteindra-t-elle son but ? Réussira-t-elle à élargir l’offre de location privées ? Rien n’est moins certain. L’ensemble de la loi ALUR pourrait, au contraire, par ses incertitudes et ses contraintes, pousser les propriétaires-bailleurs à réduire leurs investissements en immobilier locatif, et surtout décourager de nouveaux propriétaires-bailleurs.

La seule certitude en l’état du projet du loi est que les contribuables devront payer –que ce soit par une taxe de 2% ou plus ou par une augmentation d’impôts pour combler l’accroissement du déficit de l’État.

En tant qu'utilisatrice des services financiers, puis consultante pour des banques et compagnies d’assurance, Therese a constaté qu’en finance, c’est souvent le client qui doit s’adapter au service et pas l’inverse. Pour elle, la finance doit changer. Pour contribuer à ce changement, Therese a entrepris de fournir de l'information plus pratique, plus simple et plus objective sur tous les sujets liés à la finance personnelle.

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