Immobilier : Loi ALUR révisée


15/01/2014 par Therese Réagir (0)

CalendrierLoiAlurJan2014-1Le projet de loi pour l’Accès au Logement et un Urbanisme Rénové (ALUR) est en ce moment en 2ème lecture au parlement. Après révision, l’encadrement des loyers et la Garantie Universelle prévus par cette loi restent encore imprécis et problématiques

La première mouture de la loi ALUR avait frappé Finance Pratique par le contraste entre, d’un coté, une formidable ambition d’encadrer et de garantir les 6,6 millions de loyers du privé et, de l’autre, l’absence d’information concrète sur les conditions d’application et les coûts de mise en oeuvre des mesures préconisées. En particulier, le projet de loi ne disait pas :

  • Comment seraient fixés les loyers de références qui serviraient de base à l’encadrement des loyers autorisés à ne varier qu’entre plus 20% et moins 30% de la référence ? A quel coût opèreraient les observatoires des loyers répartis dans toute la France qui permettraient de les déterminer ?
  • Quelles seraient les modalités d’application, la durée et le montant de la Garantie Universelle des Loyers (GUL), cette assurance obligatoire qui remplacerait la caution et indemniserait le propriétaire en cas d’impayé du locataire ? Comment serait financée la GUL une taxe de 2% sur les loyers ayant été évoquée, mais non inscrite dans la loi ?

Le manque de précision sur ces sujets cruciaux n’a pas empêche les députés et les sénateurs de voter la loi en première lecture, sans doute sur la foi des bonnes intentions exprimées. Qui, en effet, pourrait désapprouver la lutte contre le mal logement ?

Les ambitions sont révisée à la baisse, mais le flou persiste

A la veille du vote par les sénateurs, le Conseil Economique et Social a critiqué le projet de loi, jugeant l’encadrement des loyers « inopérant et peu efficace » et recommandant de limiter le champ de la GUL qui « comme tout dispositif d’assurance, accroît le risque d’impayé. » De son coté, la profession immobilière, que le projet de loi veut recadrer, a apporté des éléments critiques. Enfin, le ministère des finances s’est inquiété du coût des mesures préconisées.

La ministre du logement, Cécile Duflot, a décidé d’intégrer une partie de ces suggestions et critiques et a proposé le 16 décembre 2013 quelques révisions au projet de loi. Voici les principales révisions concernant la Garantie Universelle des Loyers :

  • La GUL n’est plus obligatoire. Originellement, la GUL devait être obligatoire pour toute location de résidence principale. Elle reste accessible à tous les logements de résidence principale du parc locatif privé, meublés ou non meublés, occupés par un locataire dont le taux d’effort (loyer par rapport au revenu) est inférieur ou égal à 50 %,
  • Les modalités d’indemnisation sont un (tout petit) peu plus précises : ces modalités n’étaient pas du tout précisées dans le projet originel. On en sait un tout petit peu plus : en cas d’impayé, le bailleur sera indemnisé, à hauteur du loyer de référence, pendant « de l’ordre de 18 mois. » La durée exacte et la franchise devraient être fixées par décret.
  • La GUL ne sera pas financée par une nouvelle taxe mais par le budget de l’Etat. L’idée d’une taxe de 2% payée à moitié par le bailleur et à moitié par le locataire a été abandonnée. La GUL révisée sera financée à hauteur de 400 million d’euros par l’Etat, dont 160 millions venant des subventions à la Garantie des Risques Locatifs (GRL) que la GUL remplacera.
  • Les instances en charge de gérer la GUL seront précisées ultérieurement. L’agence de la GUL sera une agence d’Etat « légère » assistée par un réseau au maillage fin d’opérateurs agréés qui auront un « cahier des charges précis ». La taille de l’agence de la GUL serait « de 20 à 40 personnes », le nombre et le financement des opérateurs agréés seront précisés ultérieurement par une « mission de préfiguration ».

Les autres révisions du projet de loi concernent, entre autres, la participation des locataires aux frais de location, la suppression de l’obligation des petits syndics de maintenir des comptes en banques séparés, et la création d’un Conseil national de la transaction et de la gestion immobilières.

Ce bref aperçu permet déjà de constater que, malgré plus de deux ans d’élaboration et plus de 7 mois de débats, les conditions d’application de la Loi ALUR restent encore très floues.

Les problèmes de fond demeurent : L’investissement locatif s’est déjà contracté

Sur le fond, rien ne permet de penser que l’encadrement des loyers et la GUL seront efficaces pour accroître l’offre de logement locatif, bien au contraire comme nous l’avons évoqué dans les précédents articles, la loi ALUR fait courir de sérieux risques :

  • d’entretenir la précarité. En aidant des ménages à s’engager à payer un loyer représentant plus des traditionnels 33% de leur revenu, jusqu’à 50%, on les met dans une situation à haut risque. Même, en cas d’impayés, si ces ménages seront temporairement protégés par la GUL et les mesures contre les expulsions, est-ce vraiment dans leur intérêt ? N’y aurait-il pas une solution plus directe et plus saine pour les aider avec le même budget ?
  • de créer des usines à gaz. La GUL ayant un biais de sélection négatif en faveur des situations à risque, le nombre de sinistres explosera, comme cela a été le cas pour la GRL. Le taux d’impayé augmentera par rapport aux 2% à 3% observés actuellement dans le parc privé et dépassera même les 7% d’impayés du parc locatif public. La meilleure chance de rester dans le budget sera que les bailleurs n’y aient pas recours ! De même, il semble irréaliste d’affirmer que l’agence de la GUL et les observatoires de l’encadrement des loyers seront des structures légères et peu coûteuses alors que leur ministère de tutelle compte 13 500 fonctionnaires.
  • de dissuader l’investissement locatif. La garantie de percevoir un loyer de référence pendant 8,5 mois (durée moyenne actuelle d’impayé) à 18 mois (maximum envisagé) ne suffira pas à convaincre les bailleurs honnêtes de s’exposer et d’exposer volontairement leur locataire à une situation à haut risque, traumatique et administrativement complexe.

Déjà de nombreux observateurs, tels que le réseau Century 21 ont constaté une contraction de l’immobilier locatif qu’on peut mettre directement en rapport avec l’incertitude règlementaire et fiscale.

Au total, même si la loi ALUR comporte des éléments positifs tels que la standardisation des baux, elle reste peu prometteuse pour apporter des solutions durables aux problèmes de logement et pourrait même se révéler contre-productive en réduisant l’offre.

 

En tant qu'utilisatrice des services financiers, puis consultante pour des banques et compagnies d’assurance, Therese a constaté qu’en finance, c’est souvent le client qui doit s’adapter au service et pas l’inverse. Pour elle, la finance doit changer. Pour contribuer à ce changement, Therese a entrepris de fournir de l'information plus pratique, plus simple et plus objective sur tous les sujets liés à la finance personnelle.

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