Immobilier locatif : Résumé de la Loi ALUR en 20 points


28/03/2014 par Therese 41 réponses (41)

La loi ALUR encadre les loyers de 70% du parc locatif privéLa loi d’Accès au Logement et un Urbanisme Rénové (ALUR) renforce clairement les droits des locataires et les obligations des propriétaires du parc locatif privé. Des décrets attendus cet été fixeront les modalités exactes de l’encadrement des loyers et de la Garantie Universelle des Loyers qui s’appliqueront respectivement en 2015 et 2016. 

La loi ALUR du 24 mars 2014, publiée le 26 mars au journal officiel, est une loi fleuve de 169 pages. Elle améliore drastiquement la transparence de l’immobilier locatif, en instaurant cependant un imposant arsenal administratif dont le coût et l’efficacité seront à prouver. Tout locataire, propriétaire ou candidat à l’investissement locatif doit la connaître avant de prendre une décision immobilière.

Finance Pratique résume ci-dessous en 20 points les nouvelles obligations des locataires et des propriétaires qui découlent de la loi ALUR – la plupart étant à la charge des propriétaires. De nombreuses mesures ne seront finalisées que par leurs décrets d’application attendus cet été. Ceci concerne en particulier les termes exacts de la Garantie Universelle des Loyers.

Résumé en 20 points des nouvelles obligations des locataires et des propriétaires

Ces mesures ne s’appliquent qu’au parc locatif privé.

Mise à jour du 11/01/2017: deux mesures phares de la loi ALUR n’ont pas été appliquées:

  • L’encadrement des loyers par les loyers de référence n’est pas appliqué à 28 agglomérations mais limité à Paris – voir (11)
  • La Garantie Universelle des loyers n’a jamais été mise en oeuvre – voir (16)

1) Les locations meublées de résidence principale sont alignées sur les locations vides

La distinction principale est la distinction entre location en résidence principale et location touristique ou saisonnière. La location meublée qui sert de résidence principale au locataire (voir (2) ci-dessous), est soumise à toutes les contraintes des locations vides, et à des contraintes spécifiques sur la nature du mobilier (fixée par décret) et la durée du bail (1 an, 9 mois pour les étudiants). Les locations meublées ne peuvent être soumise à des restrictions considérées comme abusives, par exemple, l’interdiction d’héberger des visiteurs. Le bail devra suivre un modèle de contrat type qui sera déterminé par décret (voir (3) ci-dessous).

2) La résidence principale est redéfinie

La résidence principale n’est plus déterminée par une déclaration, mais par le lieu de résidence habituel, au moins huit mois par an, du locataire ou de son partenaire marié ou pacsé, ou des personnes à sa charge.

3) Les contrats types de bail créent une transparence sans précédent

Les baux de location des locations vides, des locations meublées, des sous-locations et des colocations de résidence principale doivent suivre des modèles types qui seront publiés par décret. Aux contrats s’ajoutent de nombreuses annexes obligatoires.

Le contrat type inclut des informations sur le locataire, le propriétaire, la nature du logement, la surface habitable, les équipements, le dépôt de garantie, le montant du loyer, ses modalités de paiement (par ex. pénalités de retard) et ses règles de révision (par ex. impératif de mentionner la date de révision annuelle). Les principales nouvelles informations obligatoires sont :

  • le dernier loyer acquitté par le locataire précédant de moins de 18 mois la nouvelle location,
  • les travaux effectués depuis le dernier renouvellement du bail,
  • si le logement est en zone tendue : le loyer médian de référence et l’éventuel complément de loyer si le loyer dépasse le loyer de référence majoré ( voir (11) ),
  • l’adhésion à la Garantie Universelle des Loyers (GUL)  ( voir (16) ) ou le recours à une caution. Le recours à la GUL et à une caution sont mutuellement exclusifs. La décision à la GUL est considérée comme l’option par défaut.

Ces informations sont juridiquement contraignantes : Ainsi, si la surface habitable s’avère inférieure de plus de 5% à celle mentionnée dans le contrat, le locataire peut dans les 3 mois recourir au tribunal d’instance pour faire ajuster le loyer à la baisse.

Les annexes obligatoires incluent :

  • une notice d’information des droits et obligations des locataires et des bailleurs, ainsi que les voies de recours en cas de litige. Cette notice sera publiée par décret.
  • des extraits du règlement de copropriété concernant les conditions de jouissance et l’usage des parties privatives et communes,
  • le détail de la quote-part des charges de copropriété,
  • les diagnostics techniques (voir (5) ci-dessous),
  • l’inventaire du mobilier pour les meublés.

4) L’état des lieux est obligatoire à l’entrée et à la sortie

Pour les meublés comme les locations vides, un état des lieux, basé sur un modèle type qui sera publié par décret, doit être complété dans les 10 jours à compter de l’établissement du locataire. Des clauses spécifiques concernent l’état des lieux du chauffage qui doit être établi pendant la période de chauffe et sert à l’établissement du diagnostic énergétique.

5) Les diagnostics techniques et de sécurité du logement doivent être adjoints au bail

Les diagnostics incluent :

  • plomb,
  • amiante,
  • diagnostic de performance énergétique,
  • diagnostic de sécurité des installations d’électricité et de gaz (d’ici 2020),
  • dans les zones à risque, le diagnostic des risques naturels et technologiques.

Les détecteurs de fumée sont obligatoires et leur achat est à la charge du propriétaire. Le diagnostic énergétique doit également être communiqué aux candidats à la location.

6) Les frais de location sont encadrés

La loi ALUR entreprend de clarifier et moraliser les transactions immobilières :

♦ Les frais d’entrée dans la location sont partagés entre propriétaire et locataire : Les frais de visite, de dossier du locataire de bail et d’état des lieux sont partagés entre propriétaire et locataire – la part à charge du locataire ne peut excéder la part à charge du propriétaire.

♦ Les frais de gestion de la location sont exclusivement à la charge du propriétaire : Les frais de gestion de la location, y compris les honoraires d’agence et les frais de facturation, sont assumés par le propriétaire et ne peuvent en aucun cas être répercutés sur le loyer.

♦ Les frais d’agence sont plafonnés : Les honoraires d’agence sont plafonnées par décret.

7) Trois obligations du locataire sont renforcées

La plupart des nouvelles obligations introduites par la loi ALUR sont à la charge des propriétaires bailleurs. Cependant, par endroits, les locataires sont également rappelés à leurs responsabilités. Ils doivent :

♦ Donner accès au logement pour des travaux justifiés et dûment annoncés à l’avance par le propriétaire bailleur.

♦ Attester d’une assurance habitation. Si un mois après une mise en demeure, le locataire n’a pas communiqué son attestation d’assurance, le propriétaire peut contracter l’assurance pour le locataire et en répercuter le coût sur le loyer mensuel.

♦ Rendre les clés et de communiquer sa future adresse en cas de départ.

8) La caution solidaire des colocataires est limitée

Le loyer et les charges d’une colocation ne peuvent dépasser le loyer et les charges du logement en location simple. La caution solidaire d’un colocataire prend fin à partir du moment où un autre colocataire l’a remplacé avec l’accord du bailleur, ou, à défaut, 6 mois après la date du congé. La loi règle également les conditions d’assurance et de partage des charges des colocataires.

9) Les conditions de congé pour acquisition ou reprise d’un logement occupé sont précisées

En cas d’acquisition d’un bien occupé par un nouveau propriétaire, le congé du locataire n’est autorisé qu’au renouvellement du bail en cours; en cas de reprise par le propriétaire, pour des causes réelles et dûment justifiées, le congé n’est autorisé qu’au terme du bail en cours, au minimum après 2 ans, si c’est un bail récent. Le préavis est de six mois. En cas d’achat d’un logement occupé, les locataires disposant de faibles ressources et/ou âgés de 65 ans ou plus doivent être assistées dans leur relogement, sauf si le bailleur dispose lui-même de faibles ressources ou est lui-même âgé de 65 ans ou plus. La loi stipule également que le droit de préemption des locataires en cas de vente d’un immeuble peut être exercé par les communes.

10) Le préavis du locataire est réduit de 3 à 1 mois en zone tendue, ainsi qu’en cas de changement de situation du locataire.

Quelle que soit la zone, le préavis est réduit à un mois en cas de perte d’emploi, nouvel emploi ou mutation du locataire, ainsi que pour des raisons médicales ou à cause de l’attribution d’un logement aidé.

11) Les loyers dans les zones tendues sont encadrés par des loyers de référence

Dans 28 agglomérations de plus de 50 000 habitants Mise à jour du 11/01/2017: Attention s’applique actuellement seulement à Paris où la demande de logement dépasse largement l’offre, c’est-à-dire dans 70% du parc locatif privé, les loyers sont limités par rapport à un loyer médian de référence fixé par le préfet grâce aux Observatoires locaux des loyers. Les critères de comparabilité des logements (localisation dans un groupe d’immeuble, éléments de confort…) seront précisés par décret.

♦ Au renouvellement du bail ou lors d’une nouvelle location, le loyer doit être fixé par rapport au loyer de référence. Si un loyer supérieur de plus de 20% au loyer de référence, le locataire peut poser un recours devant la Commission départementale de conciliation. S’il est inférieur de plus de 30%, le propriétaire peut proposer une révision lors du renouvellement du bail ou au maximum un an après. Le gouvernement attend de cette mesure une baisse significative des loyers, par exemple 25% en Ile de France.

Un complément de loyer en dépassement du loyer majoré de 20% peut être justifié par des éléments de localisation ou de confort (vue, terrasse, hauteur sous plafond etc.) qui doivent être justifiés en détail dans le bail. Le locataire a 3 mois après la signature du bail pour contester ce complément de loyer. Le Conseil Constitutionnel a invalidé la qualification d’élément « exceptionnel » pour justifier un complément de loyer dans le projet de loi.

12) L’indice de référence des loyers (IRL) qui limite les hausses de loyer s’applique aussi à la relocation

L’IRL limite les hausses de loyer non seulement lors du renouvellement de bail mais aussi lors de la location à nouveau locataire. L’indice IRL peut être dépassé en cas de travaux dûment justifiés, qui doivent être obligatoirement détaillés dans le bail.

13) Les pénalités en cas de retard de paiement et les réclamations en cas d’arriérés de loyers sont limitées

Les pénalités en cas de retard de paiement ne sont possibles que si elles sont prévues dans le contrat de location et ne peuvent pas dépasser 5% du loyer et 30% du dernier loyer dû s’il n’est pas payé à la fin du bail. Les régularisations de loyer et de charges par le propriétaire sont également strictement encadrées. La prescription pour réclamer des arriérés de loyer est réduite de 5 ans à 3 ans. Lorsque la location est garantie par une caution, le commandement de payer doit être signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire.

14) Le dépôt de garantie est limité et sa restitution est encadrée

Le dépôt de garantie est limité à deux mois pour les meublés et 1 mois pour les locations vides. En cas d’accord sur l’état des lieux, le bailleur doit restituer ce dépôt 1 mois maximum après la remise des clés par le locataire. Il peut déduire, le cas échéant, les loyers restant dus, des provisions pour charges plafonnées à 20% du dépôt, et d’autres dépenses dûment justifiées. Une pénalité de 10% du loyer mensuel est prévue pour chaque mois de retard de restitution.

15) La liste des pièces justificatives pouvant être exigées du candidat à la location est strictement limitée

Afin d’éviter toute discrimination par « sursélection » des locataires, une liste exhaustive des pièces pouvant être exigées du locataire et de la personne se portant éventuellement caution pour lui sera définie par décret. Toute demande sortant de ce cadre sera passible d’une amende de 3 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale.

16) La Garantie Universelle des Loyers (GUL) est gratuite et optionnelle – ses termes exacts ne sont pas connus

Mise à jour du 11/01/2017: Cette mesure dont nous avions dénoncé les dangers n’a finalement jamais été appliquée

La GUL qui sera mise en place en 2016 vise à encourager la location de logements vacants et la location à des locataires à revenu modeste ou en situation précaire en créant un agence, l’AGUL (voir ci-dessous ) qui prend en charge le processus de règlement des situations d’impayés de loyer, y compris le recouvrement des impayés et l’indemnisation partielle des propriétaires. La GUL n’est pas obligatoire, contrairement à ce qui était prévu à l’origine du projet de Loi. Elle sera gratuite et financée par l’état pour un budget estimé à plus de 420 millions d’euros.

Malgré les changements par rapport au projet initial, la GUL demeure inquiétante : si elle indemnise généreusement, elle créera un aléa moral, les taux de défaut, et, par conséquent, les coûts s’envoleront. Si elle limite trop l’indemnisation, elle n’aura pas l’effet incitatif escompté.  Le texte de la loi n’éclaire pas sur ce sujet car il ne précise ni le montant, ni la durée, ni les conditions dans lesquelles le propriétaire bailleur ayant souscrit à la GUL recevra une « aide »  (c’est le terme employé par la loi) pour compenser les impayés. Tous les « détails » sont remis à la promulgation des décrets. La Garantie Universelle des Loyers sera précisée par décretLa loi évoque seulement les principaux paramètres de l’aide :

  • Un « montant minimal d’impayés » sera nécessaire pour déclencher la prise en charge.
  • Un plafond sera défini. Dans les zones tendues il sera défini par rapport au loyer médian de référence et, pour certains locataires fragiles, comme par exemple les chômeurs, par rapport au loyer de référence majoré de 20%.
  • Une partie des charges impayées sera compensée.
  • Il y aura une franchise, dont le montant n’est pas connu.
  • Le décret fixera une durée maximale de l’aide. Le dossier de presse de la loi ALUR évoque une période de 18 mois mais le texte de la loi ne le confirme pas. On voit mal comment un budget de 420 millions pourrait supporter même une indemnisation moyenne de 8,5 mois.
  • Il y aura un délai de carence après la prise du bail « qui ne peut être inférieur à 6 mois ».

Les conditions et les délais de déclaration de situation d’impayé par le propriétaire seront également précisés par décret. La loi stipule que le bailleur devra signaler « rapidement » les impayés et d’une manière générale « faire preuve de diligence dans l’exercice de ses droits ».

Le locataire en situation d’impayé sera accompagné par des services sociaux agrées (voir ci-dessous), qui l’aideront, selon les cas, à mettre en place un plan d’apurement de la dette, à se reloger, et le défèreront aux autorités compétentes en cas de mauvaise foi. La GUL a également le pouvoir d’effacer la dette du locataire. Si le locataire bénéficie de l’aide personnelle au logement (APL), celle-ci pourra, sous certaines conditions, être versée au propriétaire bailleur.

La loi spécifie des conditions dans lesquelles la GUL sera réduite ou supprimée. Par exemple : si le loyer dépasse la moitié des ressources du locataire à la date de conclusion du contrat de location; si le logement est indécent; si le bailleur ou le locataire ont perdu leur droit au bénéfice de la GUL à cause de leurs antécédents.

17) Les annonces de mise en vente d’un logement doivent informer sur la copropriété

Les annonces doivent mentionner : 1) L’existence de la copropriété, 2) Le nombre de lots, 3) Le montant moyen annuel de la quote-part des charges de copropriété, 4) Les éventuelles procédures de sauvegarde en cours pour cause de copropriété défaillante.

18)  Des informations détaillées sont transmises dès la promesse de vente ou, à défaut, lors de l’acte de vente.

Lors de la promesse de vente ou, à défaut, lors de la signature de l’acte de vente, le propriétaire vendeur doit fournir les documents suivants :

  • Le dossier de diagnostic technique,
  • La fiche synthétique présentant le statut de la copropriété,
  • Le règlement de copropriété et le descriptif de la division des lots,
  • Les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années, si disponibles,
  • Le montant des charges, budgétées et hors budget, payées au titre des deux derniers exercices,
  • Les sommes restant dues par le copropriétaire vendeur au syndic et les sommes qui seront à charge de l’acquéreur ;
  • L’état global des impayés de charges au sein du syndicat et des dettes vis-à-vis des fournisseurs,
  • Le cas échéant, le fonds de travaux, la part du fonds attachée au lot vendu et le montant de la dernière cotisation du vendeur,
  • Le carnet d’entretien de l’immeuble,
  • Une attestation de la superficie de la partie privative et de la surface habitable du lot ou de cette fraction de lot,
  • Une notice d’information relative aux droits et obligations des copropriétaires et au fonctionnement du syndic,
  • Le cas échéant, le diagnostic technique global.

19) Renforcement de la lutte contre les expulsions

La trêve hivernale des expulsions locatives est prolongée de quinze jours au 31 mars (mesure qui a été appliqué des 2014) et son bénéfice est étendu aux occupants « sans droit ni titre ». Des commissions départementales de coordination des actions de prévention des expulsions locatives sont créées.

20) La location répétée d’un meublé touristique doit faire l’objet d’une déclaration de changement d’usage

A l’exception de la location (d’une partie) de la résidence principale du propriétaire, les locaux meublés loués de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage doivent faire l’objet d’une autorisation de changement d’usage de la municipalité. Les intermédiaires, notamment les intermédiaires en ligne, doivent en informer leurs clients.

Autres mesures prévues par la loi

Les relations entre locataire et propriétaire du parc locatif privé ne sont qu’une partie de la loi ALUR qui traite aussi de :

  • La réglementation de l’habitat participatif pour faciliter l’achat et la co-construction de logements par des particuliers.
  • La création d’un service intégré pour faciliter l’exercice du Droit au Logement Opposable (DALO), l’hébergement et l’accompagnement des sans-abri vers l’insertion et le logement.
  • L’encadrement des copropriétés pour réduire la dégradation et les faillites de copropriétés: immatriculation des syndics, obligation de tenir des comptes bancaires séparés pour les copropriétés de 10 logements ou plus; obligation d’information des nouveaux acquéreurs sur l’état de la copropriété; mesure de prévention de l’endettement de copropriétés par signalisation et substitution des propriétaires défaillants.
  • La réforme des agents immobiliers : exigence de formation continue, nouvelles instances de représentation, plafonnement des honoraires.
  • Le renforcement de la lutte contre les marchands de sommeil, les marchands de liste, et l’habitat indigne : la loi prévoit entre autres une redéfinition par décret de la notion de logement décent. Les marchands de liste sont dans l’obligation d’avoir l’exclusivité des logements de leurs listes.
  • La réforme de l’allocation de logements du parc social pour plus de transparente.
  • L’intercommunalité de la politique du logement : La compétence du Plan local d’urbanisme (PLU) est transférée de la commune à l’intercommunalité (PLUI) pour une urbanisation plus efficace et plus écologique.

Création d’organismes publics et semi-publics

De nombreux organismes sont créés pour épauler les 13 500 employés du ministère du logement dans la lourde tâche d’implémenter les nombreuses mesures de la loi :

  • Les observatoires locaux des loyers. Ces observatoires incluent une représentation équilibrée des propriétaires, des locataires, et des professionnels de l’immobilier. Ils seront agréés par le ministre chargé du logement.
  • Les commissions départementales de conciliation seront en charge d’épauler le préfet. Elles incluent des représentants des bailleurs et des locataires en nombre égal et sont saisies par le propriétaire bailleur, le locataire ou une association représentative. Le recours à ces commissions, aujourd’hui optionnel, sera obligatoire avant le recours au tribunal pour régler les litiges sur les loyers, les contrats de location/ baux, l’état des lieux, le dépôt de garantie, les charges locatives, les réparations, les congés etc.
  • Les commissions départementales de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.
  • L’Agence de la Garantie Universelle des Loyers (AGUL). D’après le dossier de presse, l’AGUL est « une agence d’Etat légère fondée sur un partenariat public-privé ». L’AGUL comprend des représentants de l’Etat, des experts, des syndicats et des parlementaires. Elle se repose sur des « centres de gestion agréés » pour coordonner l’accompagnement des locataires et des propriétaires, l’allocation des aides et les actions de recouvrement.
  • Le Conseil national de la transaction et de la gestion immobilière pour superviser la réforme du secteur immobilier.

Conclusion

Les locataires pourront se réjouir de voir leurs droits renforcés. Ils espèreront que la loi réalisera sa promesse de faire baisser les loyers.

Les propriétaires bailleurs seront, eux, plus souvent inquiets. Même si l’encadrement des loyers ne change pas le loyer qu’ils perçoivent ou leur donne la possibilité de l’augmenter, tous seront touchés par l’accroissement soudain de leurs obligations et de leurs charges administratives. La Garantie Universelle des loyers ne les rassurera pas tant que ses modalités concrètes ne sont pas connues. On espère donc que les décrets prévoiront au moins des périodes d’adaptation pour faciliter la transition. A défaut, de nombreux propriétaires, surtout parmi les petits, se retireront de l’immobilier locatif – un mouvement malheureusement déjà amorcé. La pénurie de locations dans les zones tendues serait alors aggravée.

Ce résumé a été compilé d’après les documents officiels. Merci de signaler tout changement ou erreur !

Liste des 28 agglomérations en zone tendue

Ajaccio, Annecy, Arles, Bastia, Bayonne, Beauvais, Bordeaux, Draguignan, Fréjus, Genève-Annemasse, Grenoble, La Rochelle, La Teste-de-Buch – Arcachon, Lille, Lyon, Marseille – Aix-en-Provence, Meaux, Menton – Monaco, Montpellier, Nantes, Nice, Paris, Saint-Nazaire, Sète, Strasbourg, Thonon-les-Bains, Toulon, Toulouse.

En tant qu'utilisatrice des services financiers, puis consultante pour des banques et compagnies d’assurance, Therese a constaté qu’en finance, c’est souvent le client qui doit s’adapter au service et pas l’inverse. Pour elle, la finance doit changer. Pour contribuer à ce changement, Therese a entrepris de fournir de l'information plus pratique, plus simple et plus objective sur tous les sujets liés à la finance personnelle.

A propos Therese

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41 réflexions au sujet de « Immobilier locatif : Résumé de la Loi ALUR en 20 points »

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  2. coco

    mon frere handicapé veut louer un appartement ,il est hebergé chez moi
    il touche 800 euro par mois de pension et il aurait droit a l’allocation logement (environ 450 euro)
    2 sœurs et un frére peuvent se porter garant
    a t’il la possibilité de louer? plusieurs refus des régies actuellement
    merci de votre reponse,

    Répondre
    1. Therese Auteur de l’article

      Bonjour. Je vous suggère de vous adresser à un organisme spécialisé pour avoir une réponse adaptée à votre cas particulier.
      D’une manière générale, les personnes handicapées peuvent bénéficier de plusieurs aides financières pour le logement :
      – allocation d’aide au logement,
      – exonération de la taxe d’habitation et de la taxe foncière,
      – réduction sociale téléphonique pour réduire le montant de vos factures de téléphone,
      – réduction d’impôt pour adapter le logement
      – priorité dans l’attribution d’un logement social.
      Source: http://vosdroits.service-public.fr/particuliers/F31029.xhtml

      Répondre
    2. lazi

      Bonjour,
      Je suis profondément désolée de voir votre frère « handicapé » se faire refuser des logements !
      Je suis « petite « bailleuse » j’ai 35 ans, j’ai six locations cependant sur les 6, 1 seul locataire nous règle ses loyers, aujourd’hui je suis obligée de tout revendre suite à ces lois faites par ce gouvernement catastrophique.
      Aujourd’hui je comprends parfaitement ces « bailleurs » malgrès toutes les garanties que vous présentez !
      Sur mes 5 mauvais payeurs, j’ai des salariés en CDI avec des garants, partis sans laissés de traces, sans rendre les clés, sans état des lieux de sortie d’effectué, sans payer leurs loyers (8540€) et surtout en saccageant la maison derrière pour que nous ne puissions pas relouer :'(
      Je suis handicapée également, ouiii tous les propriétaires sont riches c’est bien connu, j’ai absolument besoin de mes loyers car je n’ai aussi que 800€/mois et comme j’ai respecté cette Loi, j’ai dénoncé les impayés 2 mois après je ne perçois même plus l’APL des mauvais locataires !!!
      est il normal en France que je ne peux puisse même pas me payer mes frais médicaux qui même pris à 100% ne le sont jamais pour les dépassements d’honoraires des spécialistes :'(

      Désolée de vous dire celà comme ça mais cette Loi est tellement injuste pour les propriétaires que ceux-ci ne loueront pratiquement plus et plus jamais aux personnes handicapées voir aux retraités à petite pension !

      Tant que j’y pense « la Loi ALUR a renforcée l’obligation d’assurance prise par le locataire »
      Pas du tout puisque sur mes 6 locataires aucuns n’a souscrit d’assurance forcément :-/
      De plus nous avons réclamé celle-ci 3 fois -3 LRAR + 1 commandement de faire par Huissier, nous sommes aussi au tribunal depuis 2 ans pour celà :-/

      Quelle Loi magnifique n’est ce pas !!!

      Pour ma part la Loi coté locataires a tellement conforté ceux-ci dans les impayés que je préfère tout revendre car récupérer tous ces soucis d’impayés, une dizaines d’audiences devant un tribunal pour « espérer » récupérer une brindille si toute la dette n’est pas effacée par cette fameuse garantie GUL

      Répondre
      1. Therese Auteur de l’article

        @lazi. Il est vrai que la Loi ALUR combinée à la transition énergétique a multiplié les exigences envers les propriétaires et beaucoup de petits propriétaires ne peuvent pas suivre…

        La garantie universelle des loyers, GUL, n’a pas pu être mise en place (trop coûteuse, risquée pour l’État qui devait devenir l’assureur), la garantie des risque locatifs, GRL (trop coûteuse pour les assureurs) a été supprimée et remplacée par la garantie Visale https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F33453 qui ne s’applique que dans certaines conditions. Prendre une assurance volontaire de garantie contre les loyers impayés (GLI) est pour beaucoup de propriétaires la solution la plus simple.

        Répondre
  3. polo3745

    propriétaire retraité je loue un 2 pièces par une agence celle ci me propose une assurance obligatoire dans
    le cadre de la loi ALUR ,??? sachant que la coproprité assure déjà la residence et que le locataire a une assurance Que pensez vous ?
    MERCI

    Répondre
    1. Therese Auteur de l’article

      La loi ALUR a renforcé l’obligation d’assurance habitation du LOCATAIRE et autorise, par exemple, sous certaines conditions, un propriétaire à conclure une assurance au nom de son locataire et à lui facturer. L’assurance habitation du propriétaire n’est pas obligatoire. Par contre elle peut être souhaitable. Voilà ce qu’en dit service public et que vous pouvez communiquer à l’agence « L’assurance habitation n’est pas obligatoire pour les propriétaires. Le propriétaire d’un bien, s’il le loue, doit le louer en bon état. Il devra pendant toute la durée du bail effectuer les réparations indispensables à le maintenir en bon état (à l’exception des réparations locatives à la charge du locataire). Sa responsabilité peut donc être engagée si un sinistre est dû à un défaut d’entretien ou à un vice de construction. » http://vosdroits.service-public.fr/particuliers/F2023.xhtml

      Répondre
      1. Therese Auteur de l’article

        Voir aussi la réponse ci-dessous à gerard1951, concernant l’assurance en responsabilité civile du propriétaire.

        Répondre
  4. Jean92

    Je loue sous le dispositif De Robien un appartement a la garenne colombes donc un plafond.
    le locataire quitte.
    Je vais relouer quel est le plafond de location ALUR qui s’applique et est il prioritaire sur le plafond de Robien svp

    Répondre
    1. Therese Auteur de l’article

      Bonjour

      Vu le flou qui règne sur ce sujet je vous conseil de consulter l’ADIL de votre commune http://www.adil92.org/
      Sous réserve de confirmation par l’ADIL, voilà l’information à ma disposition
      – Les plafonds de location de la région parisienne selon la loi ALUR ne sont pas encore publiés, donc, par défaut, le plafond Robien s’applique.
      – Par contre la limitation de l’augmentation des loyers à l’indice de référence s’applique en cas de relocation, sauf si des travaux qui justifient une augmentation de loyer ont été effectués
      – Vous devez mentionner le loyer de l’ancien locataire et la nature des travaux effectués, s’il y en a eu, dans le bail

      Répondre
  5. Jean92

    Madame, merci
    L’ADIL du 92 contactée m’a précisé que mon bien étant sous régime fiscal DE ROBIEN c’est le plafond DE ROBIEN qui s’applique.

    Répondre
  6. gerard1951

    bonjour,

    je possède depuis 2011 un studio en meublé résidence de tourisme, bail de 9 ans renouvelable CENSI BOUVARD
    Le syndic nous informe qu’en ma qualité de propriétaire non occupant de l’obligation de souscrire une assurance contre les risques de responsabilité civile.
    Cette assurance est obligatoire ?
    Ne fait telle pas doublette avec l’assurance obligatoire du locataire ou du touriste qui est
    lui même couvert en RC ?

    Répondre
  7. Therese Auteur de l’article

    Non, votre assurance responsabilité civile en tant que propriétaire bailleur ne fait pas double emploi avec celle du locataire, puisqu’elle couvre, entre autres, les cas ou un locataire qui a subi un préjudice suite par exemple à un vice de construction se retourne contre vous, son propriétaire.
    Par contre, elle peut faire double emploi avec un éventuel contrat de groupe du syndic qui assurerait tous les copropriétaires en responsabilité civile.
    Voila ce qu’en dit Service Public « Le propriétaire qui loue son bien peut se contenter d’assurer sa responsabilité civile… » et plus loin « À noter : avant de s’engager auprès d’un assureur, le propriétaire d’un appartement doit vérifier que le contrat proposé ne fait pas double emploi avec celui souscrit par le syndic de copropriété pour l’immeuble. » http://vosdroits.service-public.fr/particuliers/F2023.xhtml

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  8. elio

    comment des parents peuvent ils prendre à bail un logement et y installer leur enfant qui débutent sa vie active ?

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    1. Therese Auteur de l’article

      Bonjour. Vous trouverez plein d’info utiles dans cet article du monde qui vous alerte sur certains désavantages de payer le loyer de votre enfant, par exemple le fait qu’il ne toucherait pas l’allocation logement à laquelle il a sans doute droit: http://www.lemonde.fr/economie/article/2013/06/11/aider-les-enfants-a-prendre-leur-envol_3427881_3234.html
      Suivant vos moyens (épargne disponible, montant de l’impôt sur le revenu, possibilité d’emprunt) et les besoins de votre enfant, peut-être devriez-vous considérer acheter un logement neuf sous le régime PINEL et lui louer. Cela donnerait pour vous un patrimoine et des réductions d’impôts, et pour votre enfant un loyer modéré. Voyez http://vosdroits.service-public.fr/particuliers/F31151.xhtml.
      Bientôt un article à ce sujet sur Finance Pratique !

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  9. julie

    Bonjour je vais prendre une location dont le loyer sera de 623 EUR dpe G en pleine campagne 49 sans commerce de proximité….les frais d’agence s’éleve à 742 EUR est ce normale que les frais d’agence depasse le montant du loyer merci…

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    1. Therese Auteur de l’article

      « Normal », sans doute pas. Légal, sans doute, oui. En effet les frais de locations sont légalement plafonnés en fonction de la surface du logement, et non pas du loyer. Votre logement étant en pleine campagne n’est sans doute pas en zone tendue. Le plafond des frais serait donc de 8 plus 3 = 11 euros par m2. Si ce logement est grand, cela peut être très cher. C’est un des effets pervers du plafonnement des frais de location que j’ai souligné dans cet article http://blog.financepratique.fr/2014/09/18/plafonnement-des-frais-de-location-profite-aux-locataires-des-logements-les-plus-chers/ : il tire les frais des logements peu chers vers le plafond, donc vers le haut.
      Cela dit, le plafond est un maximum. Insistez auprès de l’agence pour qu’elle tienne compte de la réalité du logement. Faites-vous si besoin aider par votre agence locale d’information sur le logement http://www.adil49.org/logement-jeunes/modules.php?name=News&file=print&sid=404

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  10. Ping : Préavis réduit pour les locations en zone tendue - Finance Pratique - Le blog

  11. Mathieu

    Bonjour,
    Je souhaite déménager et déposer un préavis d’un mois. Mon appartement est non meublé et celui-ci fait parti d’une zone tendue. Comment prouver l’existence (avec article clair) de la loi Alur à mes propriétaires s’ils ne me croient pas? Merci

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    1. Therese Auteur de l’article

      Beaucoup de proprios et même des professionnels de l’immobilier ne sont pas au courant , surtout des changements intervenus cet été
      J’ai publié in nouvel article sur le préavis réduit en zone tendue qui contient toute l’information
      http://blog.financepratique.fr/2015/10/11/preavis-reduit-pour-les-locations-en-zone-tendue/
      Vous pouvez aussi imprimer les pages pertinentes de Service Public ici
      https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1168/

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  12. MARIEFRANCE

    Bonjour,

    je déménage le 11 décembre 2015, mon loyer est de 900, j’ ai indiqué à l’ agence immobilière que je devrais

    900€ : 31 jours X 11 SOIT = 319,36€ (arrondi) mais on m’ inidique que le calcul doit se faire sur 30 jours,

    alors que normalement c’ est au prorata temporis

    que dit la loi ALUR à ce sujet?

    Merci pour votre réponse

    Aude

    Répondre
  13. Lili

    Bonjour Madame,

    J’ai donné mon préavis d’un mois le 23.10.15 pour le 23.11.15 à mon agence pour cause de mutation (je travaille en Suisse a Geneve et mutée à Zurich ) jusque là tout va bien mais pour me restituer mon dépôt de garantie l’agence me confirme que le délai legal est de 2 mois alors que c’est 1 mois si j’ai bien compris? Et de plus ils veulent absolument ma nouvelle adresse officielle pour la restitution du dépôt et pour les impôts mais en Suisse les démarches pour trouvé un appartement sont très longue et je suis pour l’instant chez un collègue, donc je leur est proposé de venir pour récupérer mon dépôt en main propre mais ils ne veulent pas d’après eux a cause de la loi Alur..?? Quoi faire ???! MILLES MERCI D’AVANCE Lili

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  14. Muriel

    Bonjour,
    Nous avons souscrit un contrat de bail avec le même propriétaire. Le logement est situé dans la même maison que le précédent, mais à l’étage supérieur avec entrée distincte. L’agence immobilière, chargée de la gestion, ayant mentionné les 2 adresses sur le nouveau contrat nous avons demandé qu’elle change la localisation du nouvel appartement dans la mesure où l’adresse postale est différente. Lors de la modification, ou plutôt de la precision, elle a changé le nombre de pièces (4 au lieu de 3) sans nous avertir et donc après signature du bail. Je précise que compte tenu que mon attention n’a pas été attirée sur ce changement, j’ai paraphé la page modifiée. En revanche, mon colocataire ne l’a pas signée étant donné que l’on s’est rendu compte de la supercherie lorsqu’il a souhaité valider la petite modification (la double adresse apparaissant toujours sur le nouveau bail). Quelles sont les futures conséquences éventuelles de cette augmentation (la surface habitable etant similaire à celle initialement indiquée). Ce procédé est-il légal et quelles sont nos recours. Merci

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    1. Therese Auteur de l’article

      Bonjour @Muriel. Je ne sais pas quoi vous dire si ce n’est que vous êtes en droit d’exiger un contrat conforme à la réalité et que si celui-ci ne l’est pas, il doit être refait. Demandez conseil à votre Agence Départementale d’Information pour le Logement (ADIL)

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  15. may

    Bonjour,
    Jeune diplômée je viens d’avoir mon premier emploi un cdd d’un an renouvelable. Et j’accède par la suite à mon premier logement, il s’agit d’un studio meublé. Mais j’ai payé de suite la caution d’un mois de loyer plus le loyer de ce mois en cours et j’ai donné aussi un chèque pour la caution mobilière (encaissable à la fin du bail que si jabime quelques choses). Mon propriétaire me demande encore en plus un mois de caution pour le loyer sur le fait que c’est un studio meublé, est-il en droit de me le demander ?) sachant que j’ai emménager le 1er avril dans ce dernier et nous avons tous conclu ce même jour.

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    1. Therese Auteur de l’article

      Bonjour @may. Le texte sur Service Public concernant de dépôt de garantie des locations meublées https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F31269
      « Si le bailleur exige le versement d’un dépôt de garantie, son montant doit obligatoirement figurer au sein du contrat de bail.
      Il ne peut pas être supérieur à 2 mois de loyer, hors charges.
      Aucun dépôt de garantie ne peut être réclamé au locataire si le loyer est payable d’avance pour une période supérieure à 2 mois (loyer payé trimestriellement par exemple).
      Toutefois, si le locataire demande le bénéfice du paiement mensuel du loyer, le propriétaire peut exiger un dépôt de garantie. » (souligné par moi)
      Il semble donc qu’entre la caution d’un mois de loyer et le chèque pour la caution mobilière vous ayez déjà payé le maximum des deux mois de garantie. Par ailleurs, il faut vérifier que ce que vous avez déjà versé est inclus dans le contrat de location, le bail.

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  16. LAMI

    Bonjour, nous sommes 7 indivisaires sur un bien en zone pavillonnaire dans un quartier universitaire.
    Ce bien inhabité et sans raccordements gaz, téléphone, électricité, eau présente tout de même des risques pour autrui. Chute de tuile possible, électrocution sur boitte d’alimentation électrique en domaine public, incendie communicatif sur vandalisme, etc..
    Une partie des indivisaires ne souhaitent pas payer une assurance multi risque et donc veulent rien savoir pour payer. 1 sur 7 souhaite s’assurer. Est ce obligatoire de s’assurer?
    Si oui comment procéder pour les y obliger?
    Peut on souscrire une assurance par indivisaire en assurant séparément celui qui veut l’être pour sa part seule d’un éventuel futur sinistre ou bien celui qui veut se couvrir est-il dans ce cas obligé de régler ad æternam pour tous les autres?
    Merci de votre aimable réponse réponse.
    Lami

    Répondre
    1. Therese Auteur de l’article

      @lami je ne suis pas juriste et ne peut donc vous répondre mais sur ce lien (et sans garantie de ma part) j’ai trouvé de bonnes explications qui pourraient vous convenir http://www.acommeassure.com/assurance-logement-indivision
      en bref cela dit que l’assurance de propriétaire en indivision non occupant d’un logement non occupé n’est pas obligatoire; qu’elle est cependant recommandée et doit normalement être conclue au nom de l’indivision; mais que chaque propriétaire en indivision peut prendre sa propre assurance ce qui compliquera les remboursements en cas de sinistre. J’espère que ça vous aidera. Cordialement. TT

      Répondre
  17. Ping : Le plafonnement des frais de location profite aux locataires des logements les plus chers - Finance Pratique - Le blog

  18. Anya

    Mon bailleur me demande 3 mois de caution sous prétexte que je n’ai pas de garant. Je suis seule et n’ai plus de famille. J’ai donc fait une caution bancaire. Mon banquier m’a indiqué qu’un mois suffisait et mon bailleur insiste. J’ai fini par accepter. Qu’en pensez-vous. Merci de votre réponse. Mme MELIO

    Répondre
    1. Therese Auteur de l’article

      @Anya. Votre banquier a raison, depuis la loi Alur, seul un mois de garantie (hors charges) peut être exigé pour un logement non meublé et deux mois pour un meublé. Vous trouverez toutes les informations officielles sur les sites suivants:
      https://www.anil.org/votre-projet/vous-etes-locataire/se-loger/dans-le-prive/
      https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F31269
      Comme vous pourrez le lire :
      « Si le bailleur exige le versement d’un dépôt de garantie, son montant doit obligatoirement figurer au sein du contrat de bail. Il ne peut pas être supérieur à 1 mois de loyer, hors charges. »
      Donc si vous payez votre loyer mensuellement et que vous avez déjà versé un dépôt de garantie de trois mois, vous pouvez donc une fois entrée dans les lieux demander à être remboursée des deux mois de garantie versés en trop. Comme votre propriétaire ne semble pas au courant de la loi, je vous conseille de vous faire aider par l’ADIL (Agence Départementale pour l’Information sur le Logement) de votre département.
      Dans tous les cas, rassurez-vous, vous avez la loi pour vous! Bon courage!

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  19. Laura

    Bonjour,

    Ma futur proprio me demande un dépôt de garanti équivalent à 2 mois de loyer sans charge (1600euro). D’après ce que je lis elle n’a pas le droit… Si je refuse et lui dit que la loi Allur dit que c’est 1 mois de loyer sans charge elle ne voudra plus me louer l’appartement. Que faire? dois je quand même lui donner les 2 mois de garanti? en revenant sur celle si après la signature du bail en lui stipulant la loi ? ou est elle dans son droit et que si je refuse elle cédera l’appartement a quelqu’un d’autre?

    Dans l’attente d’une réponse, je vous remercie par avance.

    Cordialement,

    Laura

    Répondre
    1. Therese Auteur de l’article

      @Laura : Le dépôt de garantie est de 2 mois pour une location vide et de 1 mois pour une location meublée. Il doit être inscrit dans le bail.

      Si votre propriétaire vous propose une location vide, la limite d’un mois s’applique depuis 2008. Donc votre propriétaire devrait être au courant. Elle se mettrait en tort aussi bien en vous demandant 2 mois de caution qu’en vous refusant l’appartement parce que vous lui demandez d’appliquer la loi. Regardez la réponse faite ici à @Anya à qui son propriétaire demandait carrément 3 mois de loyer.

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  20. Valou 34

    bonjour
    Je suis actuellement en instance de divorce avec trois enfants et souhaiterais louer un appartement sous loi alur. Le loyer est de 595 euros hors charges. L’agence me demande de justifier de 3 fois le loyer mensuel. Mes revenus sont un salaire de 960 euros, 640 euros d’allocations familiales, 462 d’allocation logement et 200 euros de pension alimentaire. Malgré cela l’agence me dit qu’elle ne peut me louer car les allocations familiales et la pension alimentaire ne sont pas pris en compte dans le calcul de mes revenus. Est ce normal ?
    Merci de votre réponse.

    Répondre
    1. Therese Auteur de l’article

      @Valou 34 Les allocations familiales et l’allocation logement font partie des revenus pris en compte pour l’attribution du logement et des papiers que le propriétaire est en droit de demander au candidat locataire. https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1169. Avez-vous des attestations que vous allez bien toucher toutes ses allocation après le divorce? De plus, la règle de 3 n’est pas à ma connaissance une obligation légale mais une pratique que chacun interprète un peu à sa façon. Demandez conseil à agence locale du logement, L’ADIL

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  21. emmanuelle

    Bonjour,
    Ma propriétaire a résilié mon bail fin aout pour installer son père dans l appartement à Cagnes sur mer .Hors depuis début octobre l appartement est occupé par un couple et je pense fortement qu’ il ne s agit pas ses parents(Magrès que la boite aux lettre soit a son nom) . Elle m avait menacer de me mettre dehors 1 ans auparavant lorsque je n ai pas voulu signer son nouveau bail avec augmentation de loyer de 6,25 euro au lieux de 42 centimes comme le fixait l indice de révision des loyers .
    La question est ; dois je prouver qu il ne s agit pas de son père moi meme ? Et comment faire ? et si c est le cas,ou dois je déposer plainte contre résiliation frauduleuse ?
    Je me retrouve actuellement dans un 18 m2 avec ma fille car depuis 4 ans je suis en CDD , j ai eu beaucoup de mal à trouver un studio ,et j ai toujours payer mes loyers.
    Merci de votre réponse

    Répondre
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  25. LUMIERE

    Un propriétaire propose à son futur locataire de payer 6 mois de loyers d’avance en entrant dans les lieux, d’encaisser le chèque afin qu’il puisse bénéficier ensuite de la garantie des loyers impayés après ce délai sans justificatif à fournir à son assureur.
    Précisons que ce locataire ne peut fournir de justificatifs de ressources représentant 3 mois de loyers
    Qu’en pensez-vous?

    Répondre
    1. Therese Auteur de l’article

      @lumière Bonjour. Réaction spontanée, pas conseil qualifié légalement: Ça ne sent pas bon. Pour un bail de location en résidence principale « Versements illégaux : Le bailleur n’a pas le droit d’exiger du locataire qu’il verse certaines sommes (en dehors du loyer, des charges et du dépôt de garantie) en contrepartie de la location consentie. À ce titre, la loi interdit : le versement d’un chèque de réservation du logement, la remise sur un compte bloqué de biens, d’effets, de valeurs ou d’une somme d’argent correspondant à plus de 1 mois de loyer. » Le dépôt de garantie est de 1 mois de loyer, 2 mois pour un meublé. De plus, si le locataire ne peut justifier de ressources suffisantes ou ne remplit pas les conditions pour une assurance aidée de type VISALE ou LOCA-PASS, le propriétaire ne pourra pas être assuré contre les impayés. Donc pas logique. On en vient à se demander si c’est vraiment le propriétaire du logement ou pas quelqu’un qui va partir avec le chèque. Situation pas facile, ne vaudrait-il pas mieux demander de l’aide, voir Action Logement, ANIL)?

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