Peut-on encore renégocier un crédit immobilier ?


01/04/2014 par Therese 7 réponses (7)

Renégocier un crédit immobilierDepuis 2008, les taux d’intérêts du crédit immobilier ont baissé jusqu’à atteindre un plus bas à la mi-2013, à moins de 3% en moyenne. Ils ne sont pas remontés significativement depuis. Dans ces conditions, certains emprunteurs se demandent s’ils peuvent encore renégocier leur crédit. Finance Pratique répond à cette question avec l’aide d’Alexis Fenaille, responsable communication de Solutis, courtier en crédit et rachat de crédit [1].

Comment évaluer si un crédit immobilier vaut encore la peine d’être renégocié ?

Votre décision dépendra de la cotation personnalisée que vous obtiendrez. Mais voici les paramètres qui vous permettront d’évaluer le bénéfice de renégocier votre crédit immobilier.

  1. L’ancienneté du prêt. Dans tous les cas, renégocier un crédit immobilier n’est pas conseillée pour les vieux crédits. En effet, après 10 ans on a généralement déjà payé plus des deux tiers des intérêts d’un prêt immobilier sur 20 ans.  En revanche, la renégociation de crédit peut être très intéressante pour les prêts récents car, dans ce cas, les intérêts représentent encore la plus grosse partie des mensualités. Dans l’exemple de l’infographie ci-dessus, au bout de 5 ans de remboursement d’un prêt sur 20 ans à 5% [2], l’emprunteur a payé moins de 40% des intérêts. Il a donc beaucoup à gagner en renégociant un prêt à un taux inférieur.
  2. La différence de taux. On conseille généralement une différence d’au moins 1% entre le taux initial et le nouveau taux. Dans l’exemple ci-dessus, la différence est de 2% car l’emprunt a été souscrit en 2009 quand les taux moyens de crédit étaient encore proches de 5%. Chaque 1% de taux en moins représente plus de 30 000 euros d’intérêts en moins !
  3. Les frais du rachat de crédit. La renégociation d’un crédit entraîne des frais qui sont ajoutés au nouvel emprunt :
    a) les indemnités de remboursement anticipé (IRA) : Ces indemnités peuvent être négociées à l’avance avec votre banque, lors de la signature du prêt. Les IRA sont légalement limités à 3% du capital restant du.
    b) les frais de garantie : transfert de caution ou d’hypothèque, ils feront entre 0.7% et 2%. Dans notre exemple 1%.
    c) les frais de dossier et commissions : un courtier facturera une commission de  1% à 5% du montant restant à rembourser. Si on négocie avec sa banque, il n’y a que les frais de dossier. Dans notre exemple nous avons compté 3%.

Il faut donc que le gain attendu de la différence de taux soit assez élevé pour absorber les frais. Dans notre exemple, qui est un peu le cas idéal, la renégociation du crédit permet, frais compris, d’économiser presque 20 000 euros et de réduire les mensualités de plus de 100 euros, tout en gardant la même durée totale d’emprunt de 20 ans.

Si la différence de taux avec le crédit originel avait été seulement de 1%, passant de 4% à 3%, le bénéfice d’une renégociation sur une même durée d’emprunt aurait été très faible (quelques centaines d’euros). Malgré tout, on pourrait vouloir renégocier un tel crédit pour d’autres raisons, par exemple pour réduire les mensualités en allongeant la durée du crédit.

Quels sont les avantages de passer par un courtier ?

On peut essayer de renégocier son prêt immobilier avec sa banque, mais il faudra avoir de sérieux atouts pour la convaincre. Pour généraliser grossièrement, la banque facturera moins de frais, mais concédera une baisse de taux moins importante.

L’avantage de passer par un courtier réside dans la multiplicité des offres. Le courtier étant un intermédiaire entre le client emprunteur et les établissements de crédit, il a plusieurs partenariats, que l’on appelle des mandats. Il peut faire bénéficier son client de la concurrence entre les offres et donc, en règle générale, lui proposer de meilleurs taux.

Autre point important, le courtier est rémunéré seulement si le dossier est financé. Autrement dit, si un emprunteur souhaite obtenir un devis ou des informations, c’est entièrement gratuit.

Quelles conditions doit-on réunir pour avoir le meilleur dossier possible ?

Les critères de la renégociation de crédit sont presque identiques aux conditions d’octroi des prêts immobiliers.

Les taux varient en fonction du profil et du projet de l’emprunteur. Il ne doit pas avoir de découverts, ni être en situation d’interdit bancaire. Son taux d’endettement ne doit pas excéder 33% de son revenu, même si certaines solutions sont envisageables jusque 50%. Le « reste à vivre »  qui est le résultat des revenus moins les charges doit être suffisant pour que l’emprunteur ne présente pas de risque de faillir à ses obligations de remboursement.

Généralement, cela veut dire que l’emprunteur doit avoir une situation professionnelle stable et pérenne (fonctionnaire, CDI, professionnel libéral). Pour l’attester, les organismes de crédit demandent les 3 derniers bulletins de salaire, ou les 3 derniers bilans pour les professionnels libéraux.

Là aussi, le courtier a son importance. Son rôle consiste à recommander à son client un refinancement adapté à son profil et à présenter sa candidature de façon à maximiser ses chances de succès.

Comment Solutis voit-il le marché du crédit immobilier évoluer dans un avenir proche ?

La conjoncture économique est très incertaine et le marché immobilier, qui est influencé par de nombreux facteurs, n’échappe pas à la confusion générale. Ainsi, une grande incertitude entoure l’évolution des taux longs dont l’index privilégié est le taux des OAT à 10 ans.

Ces réserves étant émises, Solutis penche, comme la plupart des spécialistes, pour une stabilisation des taux des prêts immobiliers à court terme, au moins jusqu’en été, et peut être même une diminution de quelques points de base, c’est-à-dire quelques centièmes de pourcentage.

Au-delà, tout laisse à croire que la tendance baissière des taux ne durera pas. Les taux vont certainement augmenter à moyen terme. Il est donc encore temps de profiter des taux attractifs pour renégocier un prêt immobilier.

Quels sont les principaux conseils pratiques à suivre pour maitriser son endettement ?

Le principal est de garder une marge de manœuvre pour les imprévus de type maladie, réparation d’un toit etc. qui peuvent déclencher la spirale du surendettement. Si le budget des dépenses et des remboursements de crédit est trop tendu et si le ménage n’a pas d’épargne de précaution, il doit prendre des mesures radicales pour réduire ses dépenses. Un bon point de départ peut-être de solliciter la concurrence pour réduire les dépenses contraintes de type assurances et les factures récurrentes de type téléphone, internet, gaz…

Enfin, si le ménage est endetté en plus de son emprunt immobilier, le regroupement des crédits à la consommation (prêt personnel, crédit renouvelable, autre prêt à court terme) pourra permettre de réduire les mensualités de remboursement de crédit et de retrouver une situation financière plus stable. Mais il faut être conscient que cela prolongera la situation de crédit.

[Note 1] Finance Pratique n’a aucun lien avec Solutis et cet article ne constitue en aucun cas une recommandation.
[Note 2] Tous les taux de cet exemple sont des taux nominaux, hors assurance.

En tant qu'utilisatrice des services financiers, puis consultante pour des banques et compagnies d’assurance, Therese a constaté qu’en finance, c’est souvent le client qui doit s’adapter au service et pas l’inverse. Pour elle, la finance doit changer. Pour contribuer à ce changement, Therese a entrepris de fournir de l'information plus pratique, plus simple et plus objective sur tous les sujets liés à la finance personnelle.

A propos Therese

En tant qu'utilisatrice des services financiers, puis consultante pour des banques et compagnies d’assurance, Therese a constaté qu’en finance, c’est souvent le client qui doit s’adapter au service et pas l’inverse. Pour elle, la finance doit changer. Pour contribuer à ce changement, Therese a entrepris de fournir de l'information plus pratique, plus simple et plus objective sur tous les sujets liés à la finance personnelle.

7 réflexions au sujet de « Peut-on encore renégocier un crédit immobilier ? »

  1. pepe

    Nous avons souscrit un pret de 230000 euros en 2013 sur 30 ans nous voudrions savoir a quel moment il faudrait que nous devons renegocier notre prêt pour que cela soit intéressant pour nous .

    Cordialement

    Répondre
    1. Therese Auteur de l’article

      Comme vous avez emprunté sur 30 ans, plus des 2/3 de vos mensualités 2 ans plus tard servent encore à payer des intérêts, vous avez donc encore intérêt à renégocier votre crédit si vous pouvez trouver un taux environ 1% plus bas – ce qui n’est pas évident car les taux étaient déjà bas en 2013. Chaque cas est individuel, il faut comparer l’avant et l’après exactement avec toutes les données (pénalités de remboursement anticipé, frais, éventuelle commission de courtier) sur une feuille de calcul. Si votre situation financière a évolué positivement vous aurez plus de chance de convaincre une banque de refinancer votre crédit.

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  2. Camille

    Bonjour à tous. J’ai besoin d’un avis. Nous sommes passé par un courtier pour obtenir un bon taux pour notre prêt immobilier. Nous avons obtenu sur 25 ans un taux à 2.47 ce qui nous fait des mensualités de 933€ mais avec une assurance à 50 sur les deux têtes en cas de décès. Suite à ça nous sommes allé voir ma banque que le courtier n’avait pas démarché. Nous avons eu un taux à 2.75 pour des mensualités de 940€ assurance à 100% pour les deux têtes en cas de décès. je n’arrive trop à comprendre comment ma banque peut nous proposer des mensualités semblables avec un taux plus élevé. J’aimerais bien que le m’éclaire et pouvoir comprendre et savoir si on se fait arnaquer avec une des banques. Merci

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    1. Therese Auteur de l’article

      @camille je n’arrive à comprendre comment comparer les 2 offres de crédit immobilier que tu cites car le taux proposé par le courtier est plus bas et la couverture d’assurance emprunteur est moindre, donc son coût devrait être également plus bas, tandis que le taux de la banque est plus élevé et la couverture de l’assurance plus forte. Donc il devrait y avoir une différence plus forte que 7 euros entre les deux mensualités (933 comparé à 940 euros). Quel est la mensualité de l’assurance, prise séparément ? Les contrats d’assurance emprunteur sont assez difficiles à comparer.

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  3. schmil02

    Bonjour ,
    Nous avons contractés un prêt immobilier en 2009 de 111.272,00 euros au crédit immobilier de france sur 240 mois a taux fixe TEG annuel 6,6790 % …montant a rembourser chaque mois 807,15 euros .
    Je suis a la retraite et mon épouse prévu pour 2022 , assurance 50/50 avec Hypothèque au 1er rang de 27.272,00 EUR . Cette dernière ne veut pas renégocier ( sans explication ) .
    malheureusement , nous avons un endêtement de 60% . Par contre , aucun interdit banquaire , non fiché a la BDF et aucun retard de paiement . Nous recevons de temps a autre des mails de [nom de site supprimé par rédaction] qui dises pouvoir règler plus de 70% des problèmes liés au TEG abusif …. Merci de nous tenir informé .
    CORDIALEMENT .

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    1. Therese Auteur de l’article

      Vous avez contracté un crédit immobilier à un taux nominal proche de 6% au moment où les taux étaient bien plus élevés que les taux actuels qui se situent à un taux nominal autour de 2%, pour les bons dossiers. Je comprends votre frustration. En admettant que vous remboursez depuis 6 ans (2009-2015) vous avez déjà payé environ 45% des intérêts. Vous voudriez donc essayer d’économiser sur le reste (55%) des intérêts en renégociant votre crédit.
      Mais la renégociation simple de crédit immobilier suppose qu’on a un bon dossier d’emprunteur qui va motiver une banque à vous prêter à un taux plus bas pour vous attirer comme client.
      Votre taux d’endettement à 60% ne rentre pas dans ce cas. Ce fort endettement est sans doute du à d’autres crédits que votre crédit immobilier. Dans ce cas, un organisme spécialisé dans ce qu’on appelle le regroupement et la restructuration de crédits sera le mieux à même de vous aider. En effet, le regroupement devrait vous permettre de faire baisser aussi le taux des autres crédits.
      Vous citez un site (dont j’ai effacé le nom) qui vous relance par email en proposant de vous aider en disant que vous avez peut être été victime d’un TEG abusif. Je ne connais pas ce site, mais d’une part je vois c’est qu’ils vous demandent d’adhérer à leur association pour 60 euros et de payer plus de 80 euros pour étudier votre dossier, d’autre part le calcul du TEG ne semble pas être votre problème.
      Un courtier en restructuration de crédit ne vous fera payer de frais que s’il arrive à trouver une solution avantageuse pour vous et les frais, certes importants, seront compensés par la baisse des intérêts et intégrés dans le nouveau crédit (donc rien à débourser).
      Malgré votre fort endettement, votre dossier est encore bon dans la mesure où vous n’avez aucun retard de paiement. C’est une chance.
      Ne préféreriez-vous pas vous adresser à un établissement de restructuration de crédit qui a pignon sur rue. Je vous indique, purement à titre d’exemple, les excellentes explications sur la restructuration de crédit fournies par l’assureur la MAIF https://www.maif.fr/conseils-prevention/credit-epargne/questions-reponses/restructuration-de-credit/pour-qui.html#.
      En vous souhaitant bonne chance. Merci de lire Finance Pratique !

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  4. Seb

    Bonjour ,
    J ai un prêt immobile au taux de 5,08% j ai un petit retard de remboursement de 2 mensualitees qui me sont échelonnées en plus du remboursement ,j ai demandé la révision de mon taux d intérêt le crédit foncier ne répond pas à mes courrier,ou réponse impossible si retard de paiment. Que dois je faire ?

    Répondre

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