Le plafonnement des frais de location profite aux locataires des logements les plus chers


18/09/2014 par Therese 6 réponses (6)

Encadrement des frais de locationDepuis le 15 septembre 2014, les frais d’agence à la charge du locataire lors de la conclusion d’un nouveau bail de location sont encadrés et plafonnés. Les plafonds sont fixés en fonction de la surface des logements répartis en trois grandes zones. Cette mesure profite aux locataires des logements les plus chers. Pour les autres, son efficacité est contestée. Pour les propriétaires, ce n’est qu’une des mesures peu propices à l’investissement locatif.

En application de la loi pour l’Accession au Logement et un Urbanisme Rénové (ALUR) le gouvernement a publié le 1er août 2014 un décret qui définit la nature et le montant maximum des frais d’agence à la charge du locataire lors de la prise d’un nouveau logement. Ce décret a pris effet à partir du 15 septembre.

Seuls 4 types de frais peuvent être facturés à un locataire entrant

L’esprit de la loi est que la rémunération des agents immobiliers et autres intermédiaires mandatés pour mettre un logement en location est à la charge du propriétaire bailleur. Ainsi, tous les frais de publicité et de gestion de la location sont à sa charge et ne peuvent être refacturés au locataire,

Seuls 4 types d’honoraires liés à mise en location par l’intermédiaire d’un agent immobilier peuvent être partagés entre le propriétaire et le locataire. Ce sont les frais de location qui concernent :

  1. La visite du locataire preneur
  2. La constitution de son dossier
  3. La rédaction du bail
  4. L’état des lieux

Les frais liés aux trois premiers postes sont dus à la signature du bail. Les frais d’état des lieux sont dus au moment de la prestation.

Les plafonds des frais à charge du locataire sont fixés par m2

Non seulement le décret définit la nature des honoraires qui peuvent être facturés au locataire, Il met fin à la pratique fréquente des frais d’agence basés sur un mois de loyer et définit des montants maximum. Le plafonnement est double :

  • La part des frais imputés au locataire ne peut dépasser la part du propriétaire.
  • Des plafonds légaux par m2 sont fixés par arrêté et révisés chaque année.

A partir du 15 septembre les plafonds légaux sont fixés à 11 euros, 13 euros et 15 euros par m2 selon trois zones géographiques.

Comme le montre l’illustration ci-dessus, le décret prévoit un plafond séparé pour les honoraires (1) à (3) facturables, soit la visite, le dossier et le bail  :

  • 12 euros par m2 en zone très tendue, essentiellement Paris et sa très proche banlieue.
  • 10 euros par m2 en zone tendue, soit 28 agglomérations de plus de 50 000 habitants.
  • 8 euros par m2 dans le reste de la France.

La définition des zones tendue et très tendue est un peu compliquée car elle ne recoupe que partiellement des zonages ABC existants et fait l’objet de deux textes séparés, un arrêté ministériel d’août 2014 et un décret de mai 2013. Voir ici la liste des communes concernées.

Les honoraires d’état des lieux à l’entrée dans la location sont limités par un plafond séparé de 3 euros par m2. La raison de cette séparation est que propriétaire et locataire peuvent s’entendre pour faire eux-mêmes l’état des lieux, qui sera alors gratuit. Notez que si, en cas de désaccord, l’état des lieux est établi par huissier, le coût de l’acte d’huissier est fixé règlementairement et les frais sont alors partagés également entre le propriétaire bailleur et le locataire (Source : ANIL, en cours de vérification) [Note 1].

La réduction des frais attendue par le gouvernement est contestée

D’après le gouvernement, les plafonds fixés par le décret devraient permettre de réduire de 10% à 40% les frais de location dans les zones dites tendues, c’est-à-dire les agglomérations où la demande de location dépasse l’offre.

Mais les associations telles que  l’UFC-Que Choisir affirment que ces plafonds sont beaucoup trop hauts pour obtenir les réductions attendues et risquent même de causer des augmentations des frais de location à la charge des locataires hors zone tendue.

Dans notre exemple ci-dessus, on voit clairement la possibilité d’une réduction des frais dans la zone très tendue de Paris Centre où l’on peut difficilement louer un 60 m2 à moins de 1200 ou 1500 euros par mois. Les frais facturés auparavant à un mois de loyer baisseraient à 900 euros, soit une économie de 25% à 40%. Mais l’économie est déjà plus contestable, pour les quartiers de banlieue où les loyers sont beaucoup moins chers qu’à Paris, comme, par exemple, certains quartiers de Saint-Denis ou de Pantin – des agglomérations pourtant incluses parmi les zones très tendues puisque la demande de location y excède l’offre.

Hors zones très tendue et zone tendue, le décret pourrait même encourager une augmentation des frais d’agence si les marchés se rapprochaient des plafonds, comme c’est souvent le cas. Le journal le Monde cite l’exemple d’un 45 m2 hors zone tendue qui, avant le décret, occasionnait un mois de loyer de frais d’entrée pour le locataire, soit 420 euros. Selon le décret, les frais maximum sont de 11 euros par m2, soit 495 euros, soit 18 % de plus.

En fixant les plafonds de frais par rapport au mètre carré, indépendamment du loyer, et en ne distinguant que trois grandes zones, le décret s’éloigne forcément de la réalité très hétérogène des prix des loyers et des pratiques des agents immobiliers. Au final, le décret profitera avant tout aux locataires des logements les plus chers au mètre carré, ce qui inclut les petites surfaces comme les appartements de luxe. Ces locataires feront de réelles économies, tandis que les locataires de logements moins chers y gagneront peu ou verront même leurs frais augmenter.

On peut espérer cependant que les propriétaires, étant solidaires des locataires puisqu’ils doivent payer la majorité des frais de location en question, s’évertueront de les limiter de telle manière que la partie à la charge des locataires reste en dessous des plafonds autorisés. Les observateurs en doutent.

Conclusions

Pour les locataires parisiens, l’encadrement et le plafonnement des honoraires de location est une bonne nouvelle. Pour les autres, pas forcément.

Pour les propriétaires et les agents immobiliers, l’encadrement des frais de location n’est qu’une parmi leur nombreuses nouvelles obligations, telles que les nouveaux diagnostics à effectuer et les nombreuses autres pièces à communiquer aux candidats à la location et aux locataires.

Cette règlementation, à défaut d’être juste, a le mérite d’être simple. Il est par contre peu probable qu’elle contribue à relancer l’offre locative privée qui n’a cessé de se contracter depuis 2011.

[Note 1] Les frais d’état des lieux de sortie sont entièrement à charge du propriétaire, sauf s’il y a désaccord et appel à un huissier. Dans ce cas, les frais d’huissier sont partagés.

En tant qu’utilisatrice des services financiers, puis consultante pour des banques et compagnies d’assurance, Therese a constaté qu’en finance, c’est souvent le client qui doit s’adapter au service et pas l’inverse. Pour elle, la finance doit changer. Pour contribuer à ce changement, Therese a entrepris de fournir de l’information plus pratique, plus simple et plus objective sur tous les sujets liés à la finance personnelle.

A propos Therese

En tant qu’utilisatrice des services financiers, puis consultante pour des banques et compagnies d’assurance, Therese a constaté qu’en finance, c’est souvent le client qui doit s’adapter au service et pas l’inverse. Pour elle, la finance doit changer. Pour contribuer à ce changement, Therese a entrepris de fournir de l’information plus pratique, plus simple et plus objective sur tous les sujets liés à la finance personnelle.

6 réflexions au sujet de « Le plafonnement des frais de location profite aux locataires des logements les plus chers »

  1. Laura

    Mais que faire lorsque les agences elles mêmes refusent de respecter la loi en refusant de nous rédiger un bail en résidence principale (alors que c’est à cet effet que l’on souhaite louer l’appartement, ce qui était indiqué dans notre dossier qui avait été accepté par l’agence et le propriétaire) ? Beaucoup d’entres elles ne veulent rédiger que des baux de résidence secondaire pour mieux contourner la loi… Il nous est difficile de trouver un appartement meublé à Paris en résidence principale.

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    1. Therese Auteur de l’article

      RECTIFICATIF suite à un autre commentaire je réalise une erreur ici (parties rayées) ! Si un locataire signe un bail dit « libre » qui stipule qu’il loue le logement en résidence secondaire alors les termes peuvent être librement choisis entre le propriétaire et le locataire. Si le locataire signe un tel bail alors qu’il/elle sait qu’il/elle va habiter un appartement en résidence principale, il/elle se met soi-même dans une situation délicate. Ce serait difficile de prouver qu’on l’a forcé à le faire.****Bonjour @Laura. Depuis la loi ALUR la définition de « résidence principale », n’est plus déterminée par ce que les locataires déclarent comme résidence principale mais par les faits, c’est à dire par le lieu de résidence habituel, au moins huit mois par an, du locataire ou de son partenaire marié ou pacsé, ou des personnes à sa charge. Il n’y a pas de « bail de résidence secondaire » mais seulement des contrats de location saisonnière/touristique>. Si le logement est meublé, le bail peut être un bail d’un an, même en résidence principale, c’est peut être ça qu’on vous propose? Dans tous les cas, si vous habitez en permanence dans ce logement, vous bénéficiez des droits d’un locataire en résidence principale http://blog.financepratique.fr/2014/03/28/immobilier-locatif-resume-loi-alur-en-20-points/.
      Si vous avez le moindre doute contactez votre agence du logement à http://www.anil.org/

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  2. Jean

    Bonjour,
    Merci pour cette article très éclairent !
    Je me permet de vous présentez ma situation :

    Je m’apprête a signer un contrat de bail de 1 ans pour un tout petit studio meublé de 12m dans Paris.
    L’agence m’as prévenue dé le départ que le propriétaire l’avais déclarer en logement secondaire et ils m’ont avertit que je ne pourrais le louer qu’en résidence secondaire. Ne sachent pas exactement se que ça pouvais vouloir dire ou changer pour moi j’ai dit oui.
    Maintenant je me rend compte que l’agence veux que je les paye 850€ de frais d’agence pour l’année et que dans 1 ans si je veux rester je devrais repayer cette somme.

    D’après votre article, et arrêtez moi si je me trompe, 12m² en zone tendue c’est 12€ le m² + 3€ par m² pour l’état des lieux donc au maximum 180€ ?? Et la, je suis pas sur, mais en plus visiblement ces 180€ serais a partager avec le prioritaire ?

    D’après votre article, que le prioritaire ai déclarer se logement en zone secondaire ne change rien pour moi, et l’agence ne peux pas me forcer a le louer en secondaire, ni appliquer ces sommes faramineuses ?

    Pouvez vous m’éclairer sur ma situation je vous prie?
    Et que puis-je faire pour réclamer qu’il appliquent les bon tarif sans qu’il me mettent purement et simplement a la porte et ne trouvent un autre locataire ?

    Merci beaucoup,
    Jean

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    1. Therese Auteur de l’article

      @jean vous n’êtes malheureusement pas le seul dans cette situation délicate.
      – d’une part les 15 euros, c’est le maximum à payer par le locataire en résidence principale. Là règle des frais partagés fait que si le propriétaire payait moins que ça, le locataire devrait aussi payer moins. Le locataire ne peut en aucun cas payer plus que le propriétaire pour ce type de location.
      – dans ce cas précis, le problème est qu’en acceptant de signer pour une location de résidence secondaire, d’une certaine manière vous faites une fausse déclaration. Vous acceptez un bail dont les termes sont libres: le préavis, les frais etc. sont déterminés librement entre les 2 parties. Cela vous met dans une position difficile pour contester. Il faut que vous négociez tous les termes et, vous avez raison, cela risque de faire capoter la location.
      C’est très délicat. Demandez conseil auprès de l’ADIL de Paris http://www.adil75.org//

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  3. Jeanne

    Bonjour,
    je n’arrive pas à comprendre pourquoi dans l’exemple de l’infographie vous parlez de frais d’agence imputables au locataire en vous basant sur le max prévu par la loi. Dans le texte de loi
    – un maximum pour ces prestations est imposé
    – il est bien dit que ces frais sont à partager entre le locataire et le propriétaire
    – et que le locataire ne peut payer plus que le propriétaire.
    Alors pourquoi (pour reprendre l’exemple de la zone très tendue) la somme max prévue par la loi de 900€ n’est-elle pas partagée entre locataire et bailleur (avec un max de 450 euros pour le locataire ?).
    Merci

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    1. Therese Auteur de l’article

      @jeanne Merci pour votre question que d’autres lecteurs ont du se poser. C’est difficile de s’exprimer clairement. Les montants maximums qui sont présentés dans l’infographie sont les frais à charge du locataire. Je pense que c’est le mot « partager » qui introduit de la confusion.
      Pour être plus clair, il faut changer l’ordre des phrases:
      – seuls 4 types de frais de location peuvent êtres imputés au locataires,
      – ces frais doivent être partagés avec le propriétaire bailleur, mais pas nécessairement partagé en 2 parties égales
      – il n’y a pas de plafonds aux frais imputés au propriétaire
      – par contre il y a un double plafond pour les frais imputés au locataire
      1) le locataire ne doit pas payer plus que les plafonds fixés par l’encadrement des frais de location à charge du locataire présentés dans l’infographie, par exemple 900€ pour 60m2 en zone tendue
      2) le locataire ne doit pas payer plus que le bailleur, par exemple si l’agence facture 600€ de frais pour 60m2 en zone tendue au bailleur, elle ne pourra pas facturer plus au locataire.
      J’espère que c’est plus clair. Merci pour votre question.

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