L’opportunité du plan épargne logement (PEL)


04/12/2014 par Therese 4 réponses (4)

Les clés du plan Epargne LogementAlors que les taux des autres placements sécurisés s’effondrent, le taux du plan épargne logement (PEL) reste à 2,5% brut – 2,11% net d’impôts.  Cette épargne bloquée règlementée est donc à considérer, sans oublier ses contraintes, pour éventuellement en saisir l’opportunité avant que son taux ne baisse.

Le taux d’intérêt du Livret A est tombé à 1%. Le taux moyen des assurances vie en fonds euros devrait baisser à 2,5%, soit pas beaucoup plus après impôts et prélèvements sociaux. Bref, les deux types de placements préférés des français ne rapportent quasiment plus rien.

Dans ce contexte, le plan épargne logement (PEL) avec son taux d’intérêt de 2.5% brut est une véritable aubaine pour les amateurs de produits sécurisés et défiscalisés. Ce post résume les points clés des PEL [Note 1].

Pourquoi le PEL est devenu une quasi niche fiscale

Dans sa conception originelle, le PEL est un plan d’épargne règlementée ayant pour but l’achat ou la rénovation d’une résidence principale par une épargne régulière qui permet, à terme, de contracter un prêt épargne logement à un taux règlementé.

Au fil des années, les taux du PEL ont régulièrement baissé pour s’adapter à la baisse de l’inflation et des taux d’intérêt. Mais la règlementation prévoyant que ces taux ne pouvaient descendre en dessous d’un taux plancher, cette évolution est bloquée depuis que ces taux plancher ont été atteints, en 2003. Le PEL a donc évolué loin de son objet originel :

  • Le taux d’épargne est beaucoup plus attractif qu’il n’était censé l’être : A 2,5%, le taux plancher de l’épargne du PEL est trois fois plus élevé qu’il ne devrait l’être si l’on appliquait sa formule de calcul normale, basée sur les taux directeurs. La différence est principalement payée l’Etat, mais aussi par les banques, qui commencent à s’en inquiéter.
  • Le taux de crédit est inintéressant : Le taux du prêt épargne logement est égal au taux de l’épargne plus 1,7%, soit 4,2%. Ce taux est beaucoup plus élevé que la moyenne des taux de crédit immobilier actuels (largement en dessous de 3%, même pour un crédit à 20 ans). L’épargnant n’a donc pas avantage à contracter un crédit dans le cadre de son PEL.

Le PEL est donc seulement attractif en tant que produit d’épargne défiscalisée, quasiment comme une niche fiscale.

Des rumeurs variées circulent sur une éventuelle réforme qui ferait baisser le taux d’intérêt du PEL pour le ramener à son but originel qui est de financement le logement. Beaucoup d’épargnants veulent donc profiter de l « anomalie PEL » sans attendre cette éventuelle réforme !

Une épargne bloquée

Il est très facile d’ouvrir un PEL. Toutes les banques le proposent. Il n’y a ni frais d’entrée ni frais de dossier. Mais il faut ensuite savoir s’en servir. En effet, le PEL n’a pas la simplicité du Livret A. Contrairement à ce dernier, le PEL ne permet pas de disposer à tout moment de son épargne. Celle-ci est bloquée et soumise à plusieurs contraintes supplémentaires.

Les principales caractéristiques du PEL, résumées dans l’infographie ci-dessus, sont :

  • Un seul PEL par adulte
  • Versement initial  : 225 € minimum
  • Versement annuel :  540 € minimum
    Généralement en 12 versements mensuels de 45 euros chacun. On peut faire librement des versements supplémentaires jusqu’au plafond de 61 200 € euros.
  • Taux d’intérêt : Le taux d’intérêt actuel du PEL est de 2,5% brut.
    Le taux est garanti et fixe pour toute la durée du plan, sauf en cas de retrait anticipé avant 2 ans.
  • Prime d’Etat : une prime de 1% (2/5 du taux de l’épargne) peut s’ajouter aux intérêts.
    – Cette prime est accordée seulement si l’épargnant contracte un prêt épargne logement d’au moins 5 000 €.
    – La prime est plafonnée à 1 000 € dans le cas d’un prêt pour acheter un logement ordinaire, ou 1 525 € pour un logement respectant les normes de développement durable.
    – Enfin, elle peut être majorée de jusqu’à 100 € ou 153 € par personne à charge.
  • Fiscalité : 15,5% de prélèvements sociaux prélevés chaque année sur les intérêts.
    – Les intérêts sont exonérés d’impôt sur le revenu jusqu’à la 12ème année du plan.
    – Le plan rapporte donc 2,11% net jusque là.
  • Durée : La durée du plan est jalonnée d’une série d’étapes à 2, 3, 4, 10, 12 ans (voir ci-dessous), jusqu’à sa clôture automatique si le plan est prolongé au-delà de 15 ans.
    – L’épargne est bloquée pour la durée du plan. Les retraits partiels ne sont pas autorisés.
    – Au contraire, tout retrait ou manquement au versement minimum annuel entraîne la clôture du plan.
    – Une fois le plan clôt, l’épargne peut être utilisée pour un apport immobilier ou pour tout autre but.
  • Prêt épargne logement : L’épargne ouvrent des « droits à prêt » au taux de 4,2%.
    – Le prêt ne peux être utilisé que pour l’achat ou la rénovation d’une résidence principale.
    – Le montant du prêt est calculé pour une durée de 2 à 15 ans sur la base que les intérêts d’emprunt représentent 2,5 fois les intérêts de l’épargne.
    – Ce montant est plafonné à 92 000 €.

Etant donné que les crédits immobiliers sont actuellement bien moins chers que 4,2%, l’épargnant n’a généralement pas de raison d’exercer ses droits à prêt. Beaucoup d’épargnants qui utilisent effectivement leur PEL pour acheter leur résidence principale ne souscrivent un prêt que pour la somme minimum de 5 000 euros afin de toucher la prime d’Etat.

Pour gérer son PEL, on distingue généralement 4 phases.

  1. Première phase d’épargne, de 0 à 4 ans. C’est la première phase constitution de l’épargne, avant que le plan n’arrive à échéance.
    Durant cette phase, tout retrait entraine la clôture du plan avec perte de certains avantages:
    – Si le plan est clôt avant 2 ans, les intérêts sont recalculés au taux du compte épargne logement (CEL), soit 0,75% [Note 2 ].
    – Après 2 ans le taux d’intérêt de 2,5% est acquis.
    – Après 3 ans les droits à prêt et à prime d’Etat sont partiellement acquis.
  2. Deuxième phase d’épargne, de 5 à 10 ans. Dans cette deuxième phase d’épargne, le plan est arrivé à échéance mais il peut être prolongé si on en fait la demande.
    Durant cette phase, tout retrait entraine la clôture du plan, mais sans perte des avantages acquis.
    – Le plan peut être prolongé jusqu’à 10 ans.
    – Les droits à prêt et prime d’Etat déjà constitués sont pleinement acquis.
  3. Troisième phase d’attente, de 10 à 15 ans. Dans cette phase le PEL est bloqué, en attente.
    – Aucun versement n’est plus possible mais le plan continue de produire des intérêts.
    – A partir du 12ème anniversaire du plan, les intérêts  sont imposables au titre de l’impôt sur le revenu.
  4. Après 15 ans, le plan est automatique clôt.
    Il est transformé en compte de dépôt ou livret bancaire.

Conclusion

Le PEL séduit les amateurs d’épargne sécurisée et défiscalisée qui cherchent un rendement décent et acceptent de bloquer leur épargne au moins deux ans.

De nombreux épargnants décident de saisir cette opportunité rapidement car ils craignent qu’une réforme prochaine ne fasse baisser le taux d’intérêt du PEL, ou en rogne d’autres avantages afin de réduire son coût pour l’Etat et le risque des banques .

[Note 1] Ce post traite uniquement des nouveaux PEL, ouverts après le 1er mars 2011. Les PEL ouverts avant cette date n’ont, par exemple, pas de date de péremption. Ils ne sont pas automatiquement clôturés après 15 ans et continuent à rapporter des intérêts, intérêts imposables à partir de la 12ème année.
[Note 2] Le Compte Epargne Logement (CEL) et le PEL sont liés par la règlementation. Ainsi, si on veut ouvrir ces deux contrats en même temps, on doit obligatoirement les ouvrir dans une seule et même banque. La principale différence entre le CEL et le PEL est que l’épargne du CEL est entièrement disponible. Mais cette liquidité a un coût. Le taux du CEL, fixé par la règlementation aux 2/3 du taux du Livret A, est actuellement de 0,75%, donc très bas. De plus, il faut déduire de ce taux les prélèvements sociaux de 15,5% par an; ce qui donne un taux de 0,63% net hors prime d’Etat. Beaucoup de banques recommandent d’ouvrir un CEL. On a du mal à trouver une raison valable !

En tant qu'utilisatrice des services financiers, puis consultante pour des banques et compagnies d’assurance, Therese a constaté qu’en finance, c’est souvent le client qui doit s’adapter au service et pas l’inverse. Pour elle, la finance doit changer. Pour contribuer à ce changement, Therese a entrepris de fournir de l'information plus pratique, plus simple et plus objective sur tous les sujets liés à la finance personnelle.

A propos Therese

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4 réflexions au sujet de « L’opportunité du plan épargne logement (PEL) »

  1. Valker

    Bonjour,

    Ton article est très intéressant, il y a juste une petite erreur le plafond du PEL est de 61 200 € et non de 62 100 €

    Bonne journée !!

    Répondre
  2. ballester molina

    Article très clair,mais n’enterrez pas trop vite le prêt pel pour les plans ouverts avant mars 2011.Un simple prêt de 150€ permet de profiter de la prime d’état de 1525€ (à condition d’avoir acquis 3812€ d’intérêts);il est certain que les banquiers ne vont pas se précipiter pour vous le divulguer…
    cordialement

    Répondre

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