Devenir promoteur immobilier en crowdfunding (1) – avec Anaxago Immobilier


04/03/2015 par Therese 8 réponses (8)

Avantages et risques du crowdfunding immobilier

Les promoteurs immobiliers ont besoin d’argent et les épargnants aiment investir dans la pierre. Le crowdfunding immobilier leur permet de se rencontrer. Dans ce premier article, Joachim Dupont, président et co-fondateur d’Anaxago, présente le crowdfunding immobilier par investissement en actions. Dans le suivant, Souleymane Galadima, directeur général de WiSeed Immobilier, présente le modèle par emprunt obligataire. Lisez les deux pour comprendre les avantages et les risques du crowdfunding immobilier.

En 2014, la France a manqué de 150 000 nouveaux logements qui auraient été nécessaires pour faire face à la croissance naturelle du nombre de ménages.

La promotion immobilière qui gère la conception, la construction et la commercialisation de logements, bureaux et commerces est une activité indispensable et complexe… qui peut être très profitable ! Peu d’entre nous s’imagineraient dans la peau d’un promoteur immobilier. Pourtant, c’est aujourd’hui possible. Grâce au crowdfunding immobilier, des promoteurs immobiliers peuvent trouver le financement qui leur manque cruellement et des particuliers peuvent devenir promoteurs à partir de 1 000 ou 2 000 euros.

Finance Pratique a rencontré deux leaders de l’investissement participatif (equity crowdfunding) qui ont lancé des offres de crowdfunding immobilier. Ce premier article est consacré à l’offre d’Anaxago Immobilier présentée par Joachim Dupont, président et co-fondateur d’Anaxago.

Fondée en 2012, Anaxago est une plateforme de d’investissement participatif en forte croissance. Elle a su attirer des projets d’entreprises ambitieux et innovants, qui ont à leur tour attiré des investisseurs qualifiés. En moins de trois ans, ses 40 000 membres ont financé 35 projets pour 14 millions d’euros.

Anaxago est une plateforme d’investissement participatif axée sur l’entreprenariat innovant, comment êtes-vous venus à l’immobilier ?

Joachim Dupont : En effet, Anaxago est une plateforme d’investissement participatif spécialisée dans le financement d’entreprises innovantes, une forme de financement participatif proche du capital risque.

Nous ne sommes pas allés vers l’immobilier, ce sont les entrepreneurs de l’immobilier qui sont venus à nous. En particulier c’est un promoteur, Kalelithos, qui nous a convaincus de lancer notre première campagne de crowdfunding immobilier. Ce promoteur est spécialisé dans la construction et la vente de logements écologiques et économiques, par exemple des maisons à ossature en bois. Nous avons retrouvé dans sa société l’esprit d’entreprise caractéristique des sociétés à forte croissance que nous avons l’habitude d’accompagner dans d’autres secteurs, comme le high-tech. Nous avons été impressionnés par la qualité de la société et de son écosystème. Cette rencontre a cassé tous nos préjugés sur l’immobilier. Elle nous a montré qu’un promoteur immobilier aussi pouvait être innovant.

Cela nous a amené à réfléchir aux avantages que le financement participatif de la promotion immobilière, en bref le crowdfunding immobilier, pourrait apporter aux membres d’Anaxago qui investissent dans des startups.

  • Le premier avantage est la diversification : l’immobilier apporte à nos investisseurs une autre classe d’actif, une forme d’investissement dont le risque et la liquidité sont différents de ceux du financement des jeunes entreprises.
  • Le deuxième avantage est un horizon de placement plus court : les projets de construction et de commercialisation immobilière ont un horizon de 1 à 3 ans, comparé à 5 ans, ou plus, pour les startups.
  • Un autre avantage, et pas le moindre, est le potentiel de rendement élevé, de 8% à 12% par an, avec une incertitude moins forte que dans la participation au capital d’une jeune entreprise.
  • Enfin, dernier avantage, le crowdfunding immobilier passe par l’achat d’actions dans une société holding qui regroupe les participations des crowdfunders. Les revenus de ces actions peuvent bénéficier de l’imposition réduite, voire de l’exonération d’impôt sur le revenu dans le cadre du PEA ou PEA-PME. D’autres structures permettent de bénéficier de réductions d’impôt sur le revenu ou de réductions d’ISF.

Montage d'une opération de crowdfunding immobilierComment avez-vous intégré l’activité immobilière dans Anaxago?

Notre première campagne de crowdfunding immobilier a permis à Kalelithos de lever 1,8 millions d’euros en moins de six semaines.

Anaxago ImmobilierForts de ce succès qui a dépassé nos attentes, nous avons décidé en 2014 de créer une structure dédiée, Anaxago Immobilier, en collaboration avec des spécialistes du secteur. Christophe Chevallier, directeur de la structure. nous a apporté son expérience de promoteur et de créateur de fonds d’investissement immobilier. Notre partenaire, le groupe SFS assurance, une société de courtage et mandataire spécialisé dans l’assurance de construction, nous a apporté son expertise dans l’analyse des risques techniques et financiers de la promotion immobilière. Cela nous permet de sélectionner rigoureusement les dossiers que nous présentons aux investisseurs.

Sur la plateforme en ligne, nous avons créé un espace dédié au crowdfunding immobilier. Mais pour démystifier cette offre, nous présentons également les projets immobiliers côte à côte avec les projets des autres secteurs.

Pourquoi les promoteurs immobiliers recourent-ils au crowdfunding ?

Les petits et moyens promoteurs immobiliers représentent un tiers du marché de la construction. Nous nous spécialisons dans le financement des promoteurs de taille moyenne qui construisent des logements collectifs plutôt que des maisons individuelles. Ces promoteurs ont beaucoup de mal à se financer auprès des banques. Depuis la crise, les banques ‒ qui sont elles-mêmes sous pression de la part du régulateur bancaire ‒ ont doublé leurs exigences de fonds propres, ce capital que les promoteurs doivent bloquer dans la structure afin d’obtenir un prêt. On est passé d’une exigence de 5% à 10% de la valeur du projet à 15%-20%.

Or la commercialisation de l’immobilier neuf est très ralentie. La crise de 2008 a crée un climat de défiance, aggravé par les changements de fiscalité et de règlementation. Les promoteurs mettent donc plus de temps à écouler leurs programmes immobiliers passés et ne peuvent pas libérer assez de capital pour lancer de nouveaux projets.

Ils viennent donc chercher de l’argent frais, des fonds propres, en crowdfunding. De plus, le crowdfunding leur apporte des petits actionnaires qui sont potentiellement autant d’ambassadeurs des programmes immobiliers dans lesquels ils investissent.

Vous avez mentionné les avantages du crowdfunding immobilier pour l’investisseur, mais quels sont les risques ?

La promotion immobilière est une activité risquée. Nous travaillons sur la sélection des projets pour réduire ce risque en filtrant les dossiers en amont.

Nous gardons la tête froide, sans nous laisser emporter ni par l’abondance de programmes immobiliers en mal de financement, ni par l’enthousiasme des investisseurs pour le crowdfunding. La dernière chose que nous voulons, c’est créer une bulle en finançant des projets non viables ! Nous sommes donc très sélectifs dans le choix des projets présentés. Nous n’avons pas une stratégie de volume, mais de qualité.

Voilà comment nous réduisons les principaux risques des projets de promotion immobilière :

  • Le risque administratif : nous éliminons ce risque car nous n’acceptons que les projets immobiliers qui ont un permis de construire purgé de tout recours, c’est-à-dire incontestable.
  • Le risque commercial : nous réduisons le risque d’invendus en exigeant qu’au minimum entre 30% et 50% de la valeur du projet soit pré-vendue.
  • Le risque technique et financier : ce risque est couvert par la garantie financière d’achèvement (GFA), une assurance obligatoire qui garanti l’achèvement de la construction en cas de défaillance d’un des acteurs du projet. L’assureur en GFA fait une grande partie de l’analyse financière. Il va par exemple vérifier si un promoteur qui prétend contenir ses coûts à 850 euros/m2 a un historique qui prouve sa capacité à atteindre son objectif.

Au final, le principal risque d’un projet de promotion immobilière est en fait un risque de délai dans l’achèvement de la construction et de la commercialisation.

Que se passe-t-il en cas de délai ou de problème ?

Anaxago Immobilier prévoit systématiquement une marge de trois mois après la date de fin de chantier prévue par le constructeur. Le contrat passé entre la holding de participation et la société civile de construction vente dédiée à la promotion du projet prévoit les conditions financières liées à un retard de livraison de six mois. Au delà, un délai réduira le rendement annuel moyen de l’investissement.

Il faut garder à l’esprit que la construction est faite d’une chaîne d’acteurs ‒ promoteur, architecte, maître d’œuvre, entreprises de construction ‒ qui sont tous assurés en responsabilité civile. Nous choisissions des promoteurs qui ont pignon sur rue et emploient des architectes de renom. Il y a donc des recours en cas de problème. De plus, la construction produit des actifs tangibles. Le risque de perte en capital est donc beaucoup plus faible dans le domaine de la promotion immobilière que dans l’investissement au capital de jeunes entreprises d’autres secteurs.

Qui sont les investisseurs actifs ?

Les particuliers qui investissent sur Anaxago investissent en moyenne 8 000 euros. La mise minimum sur les projets immobiliers est de 2 000 euros. Les investisseurs sont donc en général des ménages qui ont un revenu confortable et un niveau de connaissance des affaires assez élevé :

  • Un grand nombre de jeunes actifs veulent développer leur capacité entrepreneuriale en investissant dans des entreprises à forte croissance. Ils misent généralement des plus petits tickets que les autres, entre 1 000 euros et 4 000 euros.
  • Les cadres supérieurs investissent dans des secteurs qu’ils connaissent par leur métier.
  • Les professions libérales et les retraités investissent pour rester au contact du monde des affaires.

Des enquêtes ont montré que l’expérience d’être associé à des projets d’entreprenariat innovant est une des principales motivations des crowdfunders, après la rentabilité. Le crowdfunding a une grande valeur pédagogique. Un enseignant d’école de commerce a même fait créer par ses élèves un petit fond d’investissement en crowdfunding sur Anaxago ! Pour répondre aux attentes des investisseurs, notre site propose des ressources pédagogiques sur l’entreprenariat innovant et l’investissement en capital dans une section appelée Anaxago University.

Il faut noter que les investisseurs institutionnels comme les bailleurs sociaux qui co-investissent avec les crowdfunders sur les projets présentés par Anaxago, ne passent pas par la plateforme. Cela laisse plus d’opportunité pour les investisseurs particuliers puisque la récente règlementation du crowdfunding nous autorise à collecter au maximum 1 million d’euros par projet.

Quels sont vos plans de développement pour Anaxago Immobilier ?

Nous n’avions pas pensé au départ que les demandes de promoteurs afflueraient aussi rapidement. Nous recevons actuellement 4 ou 5 dossiers de financement de projets immobiliers par semaine. Les besoins de financement du secteur sont énormes et nous avons de grandes ambitions pour Anaxago Immobilier.

Cependant nous voulons rester cohérents avec notre stratégie de développement : ne pas privilégier le volume au détriment de la qualité, rester sélectif et continuer à être profitable comme nous l’avons toujours été – ce qui fait de nous une exception dans le paysage du crowdfunding.

Nous projetons que l’immobilier, qui a représenté 20% de notre activité en 2014, va continuer à se développer rapidement et représenter 40% en 2015, voire même 50%.

Merci, Joachim Dupont !

Note de l’auteur : Cet article ne constitue en aucun cas un conseil ou une recommandation. Je n’ai aucun lien avec la société Anaxago.

En tant qu’utilisatrice des services financiers, puis consultante pour des banques et compagnies d’assurance, Therese a constaté qu’en finance, c’est souvent le client qui doit s’adapter au service et pas l’inverse. Pour elle, la finance doit changer. Pour contribuer à ce changement, Therese a entrepris de fournir de l’information plus pratique, plus simple et plus objective sur tous les sujets liés à la finance personnelle.

A propos Therese

En tant qu’utilisatrice des services financiers, puis consultante pour des banques et compagnies d’assurance, Therese a constaté qu’en finance, c’est souvent le client qui doit s’adapter au service et pas l’inverse. Pour elle, la finance doit changer. Pour contribuer à ce changement, Therese a entrepris de fournir de l’information plus pratique, plus simple et plus objective sur tous les sujets liés à la finance personnelle.

8 réflexions au sujet de « Devenir promoteur immobilier en crowdfunding (1) – avec Anaxago Immobilier »

  1. Jerome

    Bonjour,
    C’est plutôtintéressant comme concept. C’est gentil d’avoir partagé ces informations.
    Au revoir

    Répondre
  2. Céline

    C’est un article très complet. En effet, le crowdfunding est un bon moyen alternatif pour le financement d’un projet. Surtout que les banques sont de plus en plus réticentes à financer des projets tels que les promotions immobilières.

    Répondre
    1. Therese Auteur de l’article

      Merci de votre retour pisitif sur Finance Pratique!
      Il y a maintenant une vingtaine d’acteurs sur le marché du crowdfunding immobilier et même les grands promoteurs s’y mettent!

      Répondre
    1. Therese Auteur de l’article

      Bonjour @toto Si vous voulez faire financer un projet immobilier en crowdfunding (si j’ai bien compris), il faut s’inscrire sur les plateformes et soumettre un projet en suivant les liens ci-dessous. Attention, il faut être un promoteur immobilier qui a de bonnes références. En effet, les plateformes de crowdfunding immobilier sélectionnent strictement les projets qu’elles décident de présenter sur leur plateforme.
      https://www.anaxago.com/Investir-immobilier/proposer-un-projet
      https://www.wiseed.com/fr/immobilier/financement-operations
      https://www.homunity.fr/lever-des-fonds/

      Répondre
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