Devenir promoteur immobilier en crowdfunding (2) – avec WiSeed Immobilier


09/03/2015 par Therese 2 réponses (2)

Promoteur immobilier à partir de 1000 eurosLes plateformes d’investissement participatif ont lancé le crowdfunding immobilier pour satisfaire une forte demande des promoteurs en recherche de fonds et des épargnants avides de placements rentables. Souleymane Galadima, directeur général de WiSeed Immobilier présente le crowdfunding immobilier par emprunt obligataire. Il rappelle l’importance de la diversification dans la gestion du risque.

Lisez également l’article précédent sur l’offre concurrente d’Anaxago pour comprendre l’opportunité du crowdfunding immobilier.

Fondée en 2008, WiSeed a été une société pionnière de l’investissement participatif (equity crowdfunding). A ce jour, ses 40 000 membres ont investi plus de 15 millions d’euros dans plus 50 entreprises. Cet été WiSeed a fait le buzz en lançant une campagne de crowdfunding pour acheter une part de l’aéroport de Toulouse en voie de privatisation.

J’ai rencontré Souleymane Galadima, Directeur général de WiSeed immobilier.

WiSeed est une plateforme pionnière de l’investissement participatif dans les startups et entreprises à forte croissance, comment est-elle venue à l’immobilier ?

Souleymane Galadima : WiSeed a été pionnière dans l’investissement participatif, non seulement en France mais dans le monde. La société a été crée en 2008, à une époque où cette activité n’avait ni concurrents ni cadre règlementaire. Grâce à cette expérience, Thierry Merquiol co-fondateur de WiSeed a exercé une influence déterminante sur la mise en place de la règlementation française du crowdfunding publiée fin 2014.

Dans le domaine de l’immobilier, WiSeed a également été pionnière puisque dès 2012 la plateforme a proposé au financement par la foule ses premières opérations de promotion immobilière. Deux de ces opérations ont déjà été débouclées et ont rapporté 10% à leurs investisseurs.

Les premières opérations immobilières financées sur WiSeed étaient des opérations de micro-promotion qui cherchaient à lever moins de 300 000 euros pour construire des maisons individuelles ou des petits ensembles collectifs. Voyant l’engouement suscité par ces opérations, nous avons ensuite formalisé notre relation avec le promoteur Lymo en lui permettant de créer sa propre plateforme de crowdfunding et en prenant une participation à son capital.

En parallèle, nous avons accueilli sur WiSeed des programmes immobiliers de plus grande envergure, des logements collectifs et de l’immobilier de bureau. Nous avons également commencé à coopérer avec des investisseurs institutionnels tels que des bailleurs sociaux et des agences de développement régional.

L’engouement des membres de la plateforme pour l’immobilier ne s’est pas démenti, au contraire ! Il y deux mois 5 jours ont suffi pour lever 1 million d’euros pour financer un complexe de 51 appartements en Seine-et-Marne. Cette semaine, 5 heures ont suffi pour lever 600 000 euros pour un projet à la frontière Suisse.

Comment avez-vous intégré l’activité immobilière dans l’organisation de WiSeed ?

En 2014 nous avons créé une filiale dédiée, WiSeed Immobilier, qui bénéficiera d’un financement propre dont l’annonce est imminente.

WiSeedImmobilierLogoLa direction de cette filiale est assurée par une équipe dédiée, principalement issue du monde bancaire et de la promotion immobilière. Son président Nicolas Sérès, un des co-fondateurs de WiSeed, a une grande expérience de l’ingénierie financière. Par ailleurs, la présidente du comité d’engagement qui sélectionne les projets présentés sur la plateforme, Véronique Guillemin, est une professionnelle expérimentée de la promotion immobilière.

WiSeed Immobilier et WiSeed dédiée au financement des entreprises à forte croissance partagent la technologie et les services généraux.

Quels sont les avantages du crowdfunding immobilier pour les investisseurs ?

Le premier avantage est de pouvoir investir avec seulement 1 000 euros. Une telle démocratisation de la promotion immobilière n’est possible que grâce à la technologie. La technologie permet de gérer une multitude de petits investissements et de respecter les obligations légales comme la lutte contre le blanchiment d’argent, tout en restant très fluide pour l’utilisateur.

Le deuxième avantage est de pouvoir connaître chaque projet immobilier dans lequel on investit. Par opposition aux Sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) qui proposent de la « pierre papier », anonyme, le crowdfunding permet de découvrir chaque projet en détail jusqu’à l’ADN du promoteur, ce qui fait sa spécificité. L’investisseur peut donner un sens à son épargne en choisissant le type de projet qu’il veut financer. Il peut par exemple se mobiliser pour financer une crèche ou soutenir l’emploi dans sa région en finançant un centre de tri. Nous sommes d’ailleurs vigilants par rapport à des problématiques immobilières telles que le respect de l’environnement ou le travail au noir.

Le troisième avantage est le rendement…

A propos de rendement, WiSeed est une plateforme de participation au capital des sociétés par achat d’actions, pourtant WiSeed Immobilier propose du financement par emprunt obligataire, pourquoi ?

Nous avons préféré nous lancer dans le crowdfunding immobilier en commençant par des offres de financement participatif sous forme d’emprunt obligataire afin de mieux calibrer plus tard une offre d’investissement par actions.

Le financement participatif par emprunt obligataire est réservé aux opérations sécurisées, par exemple des programmes de construction majoritairement ou totalement pré-vendus, souvent cofinancés par un bailleur social.

Les obligations ont un taux fixe, généralement 9% ou 10%, et une maturité fixe, entre 12 mois et 36 mois. A la maturité, l’investisseur reçoit le remboursement du principal et les intérêts. Il n’y a ni frais de gestion, ni frais d’entrée, ni frais de sortie ‒ encore un avantage du crowdfunding sur les SCPI dont les frais de gestion amputent énormément le rendement.

Fiscalement les intérêts des obligations sont imposés à l’impôt sur le revenu et soumis aux prélèvements sociaux.

Les principaux avantages des obligations pour l’investisseur sont que leur taux et leur maturités sont connus et qu’elles sont une forme de dette dite sénior, c’est-à-dire remboursée en priorité par la maison mère du promoteur en cas de problème.

Quels sont les risques pour l’investisseur et comment peut-il les minimiser ?

La promotion immobilière est un métier compliqué qui comporte beaucoup de risques. Les promoteurs qui sur le terrain assurent la construction et la commercialisation du projet immobilier, engagent leur garantie personnelle auprès des banques. Ils sont exposés directement au risque de sous-performance du projet.

Les investisseurs en crowdfunding sont, eux, protégés. Ils ne peuvent pas perdre plus que leur mise. Mais il existe un risque de perte du capital en cas de défaillance complète du promoteur ‒ les assurances couvrant en priorité les acheteurs des constructions plutôt que les investisseurs.

Les investisseurs sous-estiment souvent les risques de l’immobilier : le risque d’un échec de commercialisation ; les risques techniques tels que l’écroulement d’une grue ou la faillite d’un des corps de métier impliqué dans les travaux, et enfin le risque juridique. Même un permis de construire en théorie purgé de tout recours peut, dans les faits, rencontrer des complexités administratives.

Grâce au crowdfunding, les investisseurs apprennent à comprendre le risque de l’immobilier ‒ ce qui a pour effet secondaire de les réconcilier avec les promoteurs.

DiversifierCrowdfundingImmobilierMar2015-3Le plus important pour l’investisseur individuel est de comprendre que c’est à lui de faire l’effort de diversification nécessaire pour réduire son risque. Cela veut dire qu’il doit faire l’effort de prendre connaissance de multiples projets avant de placer son argent et placer, par exemple, 10 fois 1 000 euros sur 10 projets plutôt que 10 000 sur un seul.

Qui sont vos investisseurs actifs ?

Les investisseurs de WiSeed et WiSeed Immobilier sont des épargnants qui ont une aversion au risque assez faible. Ils ont entre 35 et 45 ans et investissent en moyenne 3 000 euros. Seulement 11% sont des femmes.

Avec WiSeed Immobilier nous avons attiré un nouveau profil d’investisseurs, tels que les gestionnaires de fortune familiale (family office), qui ont une plus grande capacité d’investissement et une logique plus strictement financière.

A ce stade de développement, nous avons plus de demandes d’investisseurs que de projets à présenter. Mais il nous paraît très important de rester très sélectif. Nous ne voulons pas décevoir nos investisseurs. Nous savons que beaucoup d’entre eux associent à tort l’immobilier à un actif non risqué. Leur degré de tolérance envers un échec dans ce secteur est donc beaucoup plus faible qu’envers l’échec d’une startup.

Quels sont vos ambitions de développement pour WiSeed Immobilier ?

Nous voulons accélérer notre croissance. Depuis sa création, WiSeed a collecté 15 millions d’euros. En 2014, nos membres ont investi 6 millions d’euros, dont 25%, soit 1,5 millions, sur des projets immobiliers. Notre objectif pour 2015 est de collecter 20 millions d’euros en crowdfunding immobilier.

Le crowdfunding immobilier a un énorme potentiel. Quelques exemples : Les promoteurs de grands groupes cotés peuvent utiliser le crowdfunding comme un canal de marketing pour faire connaître leurs projets immobiliers. Le crowdfunding peut également être un moyen d’impliquer les acheteurs d’un logement dans le financement de leur résidence. Dans la même ligne, les pouvoirs publics pourraient utiliser le crowdfunding pour impliquer les habitants d’une communauté dans le financement de son équipement public.

Nous considérons également la possibilité d’élargir le champ d’action de WiSeed Immobilier au-delà de la promotion de constructions neuves. Le crowdfunding de gestion immobilière, par exemple, est pratiqué par de grosses plateformes américaines comme Realty Mogul qui achète des propriétés pour les louer, les réhabiliter, puis les revendre avec une plus value.

L’expansion internationale fait aussi partie de nos plans de développement. Notre ambition est de devenir un leader Européen capable de rivaliser avec les grandes plateformes américaines et anglaises. L’annonce d’une arrivée prochaine de Kickstarter en France a renforcé notre sentiment d’urgence. Il serait désolant pour nous en tant qu’entrepreneurs français de voir les projets français financés par l’intermédiaire des majors américains.

airport_wiseed3Enfin, notre projet de rachat en financement participatif d’une part de l’aéroport de Toulouse est toujours d’actualité. Certains nous ont accusés de n’avoir lancé cette opération que pour faire du buzz. Mais nous avons collecté 18 millions d’euros d’intention d’investissement auprès de 8 000 personnes. Grâce à cette mobilisation la Chambre de Commerce de Toulouse a accepté de co-investir avec les crowdfunders. Cet investissement se fera dans une structure de financement différente puisque la règlementation du crowdfunding le limite à 1 million d’euro par projet.

Merci, Souleymane !

Note de l’auteur : Cet article ne constitue en aucun cas un conseil ou une recommandation. Je n’ai aucun lien avec la société WiSeed.

En tant qu'utilisatrice des services financiers, puis consultante pour des banques et compagnies d’assurance, Therese a constaté qu’en finance, c’est souvent le client qui doit s’adapter au service et pas l’inverse. Pour elle, la finance doit changer. Pour contribuer à ce changement, Therese a entrepris de fournir de l'information plus pratique, plus simple et plus objective sur tous les sujets liés à la finance personnelle.

A propos Therese

En tant qu'utilisatrice des services financiers, puis consultante pour des banques et compagnies d’assurance, Therese a constaté qu’en finance, c’est souvent le client qui doit s’adapter au service et pas l’inverse. Pour elle, la finance doit changer. Pour contribuer à ce changement, Therese a entrepris de fournir de l'information plus pratique, plus simple et plus objective sur tous les sujets liés à la finance personnelle.

2 réflexions au sujet de « Devenir promoteur immobilier en crowdfunding (2) – avec WiSeed Immobilier »

  1. Ping : Investir dans la promotion immobilière par le crowdfunding immobilier

Laisser un commentaire

Votre adresse de messagerie ne sera pas publiée. Les champs obligatoires sont indiqués avec *

*