Investissement locatif : Le dispositif Pinel en 10 questions-réponses


10/04/2015 par Therese 14 réponses (14)

Plafonds des loyers du dispositif PinelLe but du dispositif d’aide à l’investissement locatif Pinel est d’inciter les particuliers par des réductions d’impôts à acheter et louer des logements neufs afin de pallier à la pénurie de logements dans les zones tendues. Cette incitation fiscale très avantageuse est liée à un certain nombre de conditions. Finance Pratique les résume en 10 points.

❗ mise à jour le 25/04/2015 suite à une erreur dans le tableau signalée par un lecteur. Merci!

Le dispositif d’aide à l’investissement locatif intermédiaire, dit « Pinel » du nom de la Ministre du logement, remplace le dispositif précédent, dit « Duflot ». Il offre aux particuliers la possibilité de déduire de leurs impôts entre 12% et 21% de leur investissement immobilier locatif, soit jusqu’à 63 000 euros sur 12 ans. Cette forte incitation fiscale est liée à des conditions qui doivent être respectées sous peine de perdre  l’avantage fiscal et de devoir rembourser les réductions d’impôts perçues. Ces conditions sont expliquées ci-dessous en 10 questions réponses.

1. Qui peut bénéficier du dispositif d’aide à l’investissement locatif Pinel ?

  • Tout contribuable qui achète ou fait construire un logement neuf ou réhabilite à neuf un logement ancien et s’engage à le louer – dans les conditions précisées ci-dessous.
  • Dans la limite de deux investissements par an.

2. Qui a intérêt à utiliser le dispositif Pinel ?

Ceux qui peuvent profiter des réductions d’impôts. Sans réduction d’impôts, d’autres investissements immobiliers moins contraignants seraient sans doute plus rentables (voir la comparaison d’investissements immobiliers dans Capital.

Le dispositif profitera à un contribuable qui :

  • Sera imposable à hauteur de quelques milliers d’euros avant application du dispositif, et ce pendant toute sa durée, soit 6, 9 ou 12 ans.
  • Ne bénéficie pas déjà d’autres réductions d’impôt, par exemple pour l’emploi d’une aide familiale et un autre investissement, qui atteignent le plafond des 10 000 euros de réductions d’impôt. En effet, la réduction d’impôt du dispositif rentre également dans le calcul du plafond des niches fiscales [Note 1].

3. Comment est calculée la réduction d’impôt ?

La réduction d’impôt dépend de la durée de l’engagement de location. Elle est plafonnée de deux façons 1) rapport à un prix d’acquisition théorique de 300 000 euros et 2) par rapport à un prix maximum de 5 500 euros/m2.

Durée d’engagement de location

Taux de réduction par rapport au prix d’achat du logement Plafond de réduction annuelle

6 ans

12%

2% de 300 000  = 6 000 €

9 ans

18%

2% de 300 000 = 6 000 €

12 ans

21%

2% de 300 000 = 6 000 € pendant 9 ans puis 1% soit 3 000 € pour les 3 années suivantes

Ainsi, la réduction d’impôts totale peut atteindre jusqu’à 63 000 euros sur 12 ans !

  • L’engagement initial de 6 ou 9 ans, peut être renouvelé par période de 3 ans, dans la limite de douze ans.
  • La réduction est une réduction d’impôts, et non un crédit d’impôt. Elle ne peut être reportée sur une année postérieure si on ne peut pas l’utiliser.

Le ministère du logement met à disposition un simulateur qui vous permet de calculer la réduction d’impôt à laquelle le dispositif vous donnerait droit.

4. Quels investissements immobiliers sont pris en compte par le dispositif et à quelles dates ?

Le dispositif vise les opérations immobilières réalisées entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2016. Ces dates prennent une signification différente selon le type d’investissement immobilier : achat, construction ou rénovation à neuf :

  • Logement acquis neuf ou en état futur d’achèvement : acquisition entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2016.
  • Logement que le contribuable fait construire : demande de permis de construire déposée entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2016.
  • Logement ancien en cours de rénovation à neuf : acquisition entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2016 et travaux de rénovation en « immeuble neuf » comme défini dans le régime de la TVA immobilière entrepris entre ces dates.
  • Logement officiellement déclaré « indécent » en cours de réhabilitation à des performances techniques voisines d’un logement neuf (arrêté du 19.12.03) : acquisition entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2016 et travaux entrepris entre ces dates.
  • Locaux affectés à un autre usage en cours de transformation en logement d’habitation : acquisition entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2016 et travaux entrepris par l’acquéreur ou le vendeur entre ces dates.

Aux conditions concernant le début de l’investissement, s’ajoutent des conditions concernant la date d’achèvement de la construction ou des travaux, voir (6) ci-dessous, et la date de début de la location, voir (7) ci-dessous.

5. Quels sont les conditions sur la nature et la situation du logement ?

Le logement doit :

  • Etre neuf ou remis à l’état neuf, voir (4) ci-dessus.
  • Etre situé en zone tendue : A, A bis, ou B1. Et B2 sur agrément du préfet après avis du Comité régional de l’habitat (liste disponible sur le site du ministère du logement).
  • Avoir une performance énergétique globale RT 2012 (ou label BBC 2005 si permis de construire déposé avant 2013) ou, si rénovation, label HPE 2009 ou label BBC 2009.

6. Dans quels délais après l’acquisition ou le début des travaux le logement le logement doit il être achevé ?

Différents délais d’achèvement doivent être respectés selon les cas :

  • Logement acheté en l’état de futur achèvement : 30 mois à partir de l’ouverture du chantier
  • Logement à construire : 30 mois à partir de la date d’obtention du permis de construire
  • Logement faisant l’objet de travaux : 31 décembre de la 2ème année après l’acquisition

7. Quelles sont les conditions concernant la location ?

  • Le logement doit être loué dans les 12 mois suivant la date d’achèvement du logement ou de son acquisition si elle est postérieure.
  • La location doit être non meublée.
  • La location doit être une location de résidence principale.
  • La location est réservée à certaines catégories de locataires, voir (9) ci-dessous.
  • Le loyer ne doit pas dépasser des plafonds définis en fonctions de la zone géographique et de la surface habitable, de la manière suivante (pour les baux 2015) :
Grandes surfaces
63,33 m2
ou plus
Petites surfaces
Plafond majoré
par coefficient mutiplicateur 0,7 + 19/S
50 m2 40m2 38m2
ou moins
coeff. 1,08 coeff. 1,175  Coeff. 1,2 (maximum)
Zone A bis 16,82 € 18,17 € 19,76 € 20,18 €
Zone A 12,49 € 13,49 € 14,68 € 14,99 €
Zone B1 10,06 € 10,86 € 11,82 € 12,07 €
Zone B2 (sur agrément) 8,74 € 9,44 € 10,27 € 10,49 €

Ces plafonds de loyer ont été significativement augmentés par rapport aux plafonds du disposif Duflot originel. Ils sont révisés au 1er janvier de chaque année.

❗ Attention cependant : les plafonds de loyer peuvent être réduits localement par arrêté du préfet. La liste des ajustement existants est disponible sur le site du ministère du logement.

8. Comment les zones tendues sont-elles définies ?

Pour les logements acquis à compter du 1er octobre 2014, ainsi que les logements que le contribuable fait construire dont la demande de permis de construire a été déposée à compter du 1er octobre 2014, le zonage A/B/C est défini par l’arrêté du 1er août 2014 modifié par l’arrêté du 30 septembre 2014 qui liste les communes zone par zone [Note 2].

9. Quelles sont les conditions concernant le locataire ?

Le dispositif Pinel est applicable si les locataires remplissent les conditions suivantes :

  • Le logement doit être sa résidence principale.
  • Le locataire ne doit pas faire partie du foyer fiscal du propriétaire (mari, femme, personne à charge)
  • Pour les investissements réalisés depuis le 1er janvier 2015, le locataire peut être un parent, ascendant (parents, grands parents etc.) ou descendant (enfants, petits-enfants etc.)
  • Les ressources du locataire ne doivent pas dépasser les plafonds de ressources suivants (pour les baux conclus en 2015) :
Composition du foyer locataire Zone A bis Zone A Zone B1 Zone B2
Personne seule 36.971 € 36.971 € 30.133 € 27.120 €
Couple 55.254 € 55.254 € 40.241 € 36.216 €
Pers. seule ou couple ayant 1 pers. à charge 72.433 € 66.420 € 48.393 € 43.554 €
Pers. seule ou couple ayant 2 pers. à charge 86.479 € 79.558 € 58.421 € 52.579 €
Pers. seule ou couple ayant 3 pers. à charge 102.893 € 94.183 € 68.725 € 61.853 €
Pers. seule ou couple ayant 4 pers. à charge 115.782 € 105.985 € 77.453 € 69.707 €
Majoration par personne à charge supplémentaire + 12.900 € + 11.809 € + 8.641 € + 7.775 €

Ces conditions de ressources devraient ouvrir la location à un grand nombre de locataires potentiels – le revenu annuel moyen en France en 2012 était de 42 392 euros (INSEE).

10. Quelles sont les obligations déclaratives ?

Le contribuable doit joindre à sa déclaration des revenus de l’année d’achèvement du logement ou de son acquisition, si elle est postérieure :

  • une note annexe établie conformément au modèle d’engagement de location BOI-LETTRE-000013 comportant toutes les informations relatives à l’achat et à la location du logement et aux modalités de calcul de la réduction d’impôt ;

et, dès que le logement est loué ou reloué :

  • une copie du bail dès que le bail est signé et une copie du nouveau bail en cas de changement de locataire,
  • une copie de l’avis d’imposition ou de non-imposition du ou des locataires au titre de l’avant-dernière année précédant celle de la signature du contrat de location.

Conclusion

Le dispositif Pinel d’aide à l’investissement locatif intermédiaire peut être très attractif, typiquement pour des particuliers qui payent plusieurs milliers d’euros d’impôt :

  • La réduction d’impôts est importante, jusqu’à 63 000 euros sur 12 ans.
  • Les conditions, notamment les conditions de ressource des locataires, ne sont pas trop restrictives.
  • Les plafonds des loyers sont réalistes et à part la ville de Paris, ne sont pas décotés par rapport aux loyers moyens comme l’étaient les loyers dans le disposif Duflot originel.

Ce dispositif devrait donc contribuer à relancer la production et la location de logement neufs afin de faire face à la pénurie de logement dans les zones tendues.

Cependant les investisseurs devront faire attention à ne pas se laisser aveugler par l’avantage fiscal et éviter les pièges de publicités racoleuses qui vous proposent d' »effacer vos impôts ». Un investissement locatif doit être un bon investissement en lui-même, indépendamment des éventuels avantages fiscaux qu’il apporte. Ce sera l’objet de notre prochain post.

Ce post est compilé d’après les sources officielles, en particulier le Ministère du logement, Service Public et l’ANIL. Merci de signaler toute erreur.


[Note 1] Pour les investissements outre-mer ou Sofica, le plafond de réductions d’impôts est fixé à 18 000 euros. Les réductions d’impôts liées à l’acquisition de logement « Scellier » et « Censi-Bouvard » avant le 1er janvier 2013 ne rentrent pas dans le calcul du plafond des niches fiscales pertinent pour le dispositif Pinel. Le dispositif Pinel en Outre-mer est soumis à des conditions différentes avec des réductions d’impôts encore plus importantes, voir par exemple sur le site de l’ANIL.

[Note 2] Le zonage ABC a été révisé en août 2014, avec quelques corrections apportées en Septembre 2014. Certaines communes ayant été déclassées lors de cette révision font l’objet de dispositions transitoires.

En tant qu’utilisatrice des services financiers, puis consultante pour des banques et compagnies d’assurance, Therese a constaté qu’en finance, c’est souvent le client qui doit s’adapter au service et pas l’inverse. Pour elle, la finance doit changer. Pour contribuer à ce changement, Therese a entrepris de fournir de l’information plus pratique, plus simple et plus objective sur tous les sujets liés à la finance personnelle.

A propos Therese

En tant qu’utilisatrice des services financiers, puis consultante pour des banques et compagnies d’assurance, Therese a constaté qu’en finance, c’est souvent le client qui doit s’adapter au service et pas l’inverse. Pour elle, la finance doit changer. Pour contribuer à ce changement, Therese a entrepris de fournir de l’information plus pratique, plus simple et plus objective sur tous les sujets liés à la finance personnelle.

14 réflexions au sujet de « Investissement locatif : Le dispositif Pinel en 10 questions-réponses »

  1. eudom

    Attention, les plafonds de loyer calculés après l’application du coefficient sont faux.

    Exemple pour un logement de 38 m2 ou moins en zone A : le plafond de loyer est de 12,49 * 1,2 = 14,99 et non de 19,02 comme affiché (écart de 26% tout de même !!!).

    Cordialement,

    Répondre
    1. Therese Auteur de l’article

      Merci Eudom. Regrettable erreur, malgré mon souci de tout vérifier j’ai oublié un $ dans la feuille de calcul, donc les deux colonnes de droite étaient fausses. Je corrige immédiatement.

      Répondre
  2. Ping : Le risque de vacance du dispositif fiscal Pinel

  3. Gilles

    Bonjour
    Je souhaiterais investir en loi pinel avant fin 2016.
    J ai trouvé une villa neuve (jamais habitée et jamais louée) qui a ete achetée et livrée en juin 2016 à une personne qui souhaitait beneficier de la desfiscalisation pinel. Cependant cette personne a changé d avis et souhaite maintenant revendre sa villa.
    La villa respecte les delais d achevement et la RT2012.
    Est ce que, si je rachete cette villa, je pourrais beneficier du dispositif Pinel ?
    Merci d avance pour votre aide.
    Cordialement
    Gilles

    Répondre
    1. chris

      Bonjour,

      Avez-vous eu une réponse à votre question ? Je suis dans le même cas que vous.

      Merci d’avance.

      Cordialement
      Chris

      Répondre
      1. Therese Auteur de l’article

        @chris @gilles Merci de soulever cette question et désolée pour le délai de réponse. J’ai posé la question à l’expert JC Leyravaud de Expertises et Patrimoine qui me dit que oui, a partir du moment ou l’investissement respecte les délais et n’a jamais été mis en location vous pourrez bénéficier de l’avantage fiscal.

        Répondre
  4. Ping : 10 pièges de l'investissement locatif Pinel – Jean-Christophe Leyravaud - Finance Pratique - Le blog

  5. Blandine

    Je pense qu’il est un peu tard pour profiter du dispositif Pinel. 🙁 Sais-tu s’il pourrait être proposé de nouveau à l’avenir ? Je le trouve plutôt intéressant. Je regrette de l’avoir manqué.

    Répondre
    1. Therese Auteur de l’article

      @blandine. Merci pour ton commentaire. Il n’est pas trop tard pour profiter du dispositif Pinel puisqu’il a été prolongé pour un an jusqu’en décembre 2017. Je vais mettre à jour l’article pour le signaler. D’autre part, un nouveau dispositif qui sera appelé Cosse du nom de la ministre remplacera le Pinel.

      Répondre
  6. Ping : Comprendre l'investissement immobilier en SCPI - Interview

  7. Kta

    Bonjour,
    Si j’achète un appartement via la loi pinel et que je m’engage pour 9 ans .
    Si je suis dans l’obligation de le revendre avant les 9 ans de location que ce passe t’il ?
    Merci pour votre réponse

    Répondre
    1. Therese Auteur de l’article

      @kta si vous revendez l’appartement pour lequel vous avez bénéficié d’une réduction d’impôt avant la fin de votre engagement de location, vous devez rembourser cette réduction d’impôt. Il existe cependant trois cas d’exception où l’avantage fiscal n’est pas remis en cause:
      – si le contribuable (ou son conjoint en cas de déclaration commune) est atteint d’invalidité
      – s’il est licencié
      – s’il décède
      Tous les détails sur le bulletin officiel des finances publiques ici: http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/5130-PGP
      Merci de lire Finance Pratique, le blog!

      Répondre

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