10 pièges de l’investissement locatif Pinel – Jean-Christophe Leyravaud


14/04/2015 par Therese 20 réponses (20)

La meilleure garantie locative

« Effacez votre impôt grâce au dispositif Pinel » peut-on lire sur des publicités immobilières. Ce serait sympa si c’était aussi simple. Mais l’investissement locatif dans le cadre de ce dispositif fiscal avantageux peut présenter de nombreux pièges. Jean-Christophe Leyravaud explique comment les éviter. A lire avant d’investir ! 

Le dispositif Pinel d’aide à l’investissement locatif  (décrit en détail dans notre article lnvestissement locatif : Le dispositif Pinel en 10 questions – réponses) est dans une configuration positive : les prix de l’immobilier ont baissé, les taux de crédit sont au plus bas, la demande de location est forte, les conditions de location imposées par le dispositif ne sont pas trop restrictives, et, dernier point mais pas le moindre, les réductions d’impôts offertes par le gouvernement sont importantes.

Faut-il pour autant se précipiter ? Certainement pas, affirme Jean-Christophe Leyravaud, directeur général de Leyravaud Patrimoine. Il ne faut pas se laisser aveugler par l’avantage fiscal, mais au contraire choisir son bien en fonction des exigences spécifiques à ce type d’investissement locatif. Dans cet article que j’ai rédigé à partir d’un entretien face-à-face, Jean-Christophe Leyravaud explique les 10 erreurs à ne pas commettre, et comment les éviter.

Piège 1 : Surpayer le bien immobilier

Le prix du bien que vous achetez pour le louer dans le cadre de l’investissement locatif Pinel doit être dans la norme des prix de vente de logements neufs comparables. Evitez de tomber dans le piège du marketing de certains promoteurs qui profitent de l’attrait qu’exercent les réductions d’impôts sur les investisseurs pour surévaluer leur programme immobilier. Pensez à la revente : une revente à moins value sur un bien surpayé pourrait effacer le bénéfice des réductions d’impôts !

2. Surestimer le loyer et le rendement locatif

ImportanceDuLoyerPinelAvril2015Le dispositif Pinel impose des plafonds de loyer aux logements dont l’achat ouvre droit à une réduction d’impôts. Ces plafonds sont assez réalistes par rapport aux prix du marché. Mais rien ne dit que votre bien trouvera effectivement preneur à un bon niveau de loyer. Vérifiez non seulement qu’il y a de la demande pour ce type de logement, mais aussi qu’il n’y a pas déjà abondance d’offres concurrentes… moins chères.

Calculez ensuite le retour sur investissement de votre location en intégrant toutes les charges, les intérêts de crédit et les assurances, y compris la garantie locative (voir point (9) ci-dessous). Une estimation réaliste du loyer est bien sûr vitale si vous comptez sur lui pour rembourser le crédit immobilier que vous avez contracté pour acheter le logement.

3. Acheter dans une zone où le prix du neuf est supérieur de 30% au prix de l’ancien

Le prix du m2 dans l’immobilier neuf est supérieur à celui de l’ancien. Mais n’oubliez pas que votre logement neuf ne le sera plus à l’issue de votre engagement de location de 6, 9 ou 12 ans. A ce moment-là, votre bien sera en concurrence avec de nouveaux immeubles neufs, plus performants énergiquement, par exemple. Si vous achetez dans un quartier où le neuf est  surcoté de plus de 30% par rapport à l’ancien, vous risquez fort de perdre de l’argent à la revente.

4. Acheter dans un immeuble ou une zone 100% défiscalisation

Si tous les logements d’un immeuble neuf ou d’une résidence neuve sont achetés par des investisseurs qui bénéficient du dispositif Pinel, ces propriétaires seront peut-être tous tentés de revendre leur bien au terme de leur engagement de location, ce qui ferait baisser les prix. Le dispositif Pinel est plus équilibré que le dispositif Duflot, puisqu’il prévoit trois termes possibles : 6, 9 et 12 ans, au lieu d’un seul. Néanmoins, mieux vaut éviter les grands ensembles de logements neufs qui seront revendus en même temps, à la fin de la durée moyenne de détention, soit 8 à 9 ans.

5. Acheter un bien sans garantie financière d’achèvement extrinsèque

Lorsque vous achetez un bien immobilier « en état futur d’achèvement », une assurance obligatoire appelée «  garantie financière d’achèvement (GFA) » assure l’achèvement de sa construction. Il en existe deux types. La première, la GFA intrinsèque ne garantit la fin des travaux qu’à hauteur des fonds de l’opération immobilière, principalement constitués des avances déjà collectées. Vous devez privilégier l’autre type, la GFA extrinsèque. Apportée par un tiers, banque ou compagnie d’assurance, cette garantie assure l’achèvement des travaux même si le promoteur immobilier fait faillite.

6. Acheter un bien dans un programme où le permis de construire n’est pas purgé de tout recours

Si le permis de construire d’un immeuble n’est pas encore purgé de tout recours, un voisin ou une administration qui considère que votre projet viole les règles d’urbanisme local peut, dans les deux mois après la publication du permis de construire, déposer un recours pour le faire annuler. Il faut donc acheter un bien dont le permis est purgé de tout recours. A minima, exigez une condition suspensive vous permettant d’être remboursé de votre acompte et de  vous rétracter sans frais si un recours est déposé. Mais en ce cas, vous risquez de perdre du temps, parfois de long mois.

7. Acheter un bien immobilier dans une région qui perd des habitants

Les villes préférées des français

Source : Le Parisien, 2013. Données INSEE

Comme le montre la carte des villes les plus attractives de France, des facteurs tels que la mobilité croissante des cadres et le départ à la retraite au soleil des baby-boomers font que les régions du Nord et de l’Est de la France perdent des habitants au profit des régions de l’Ouest et du Sud. Du point de vue de la location comme de la revente, il est bien sûr préférable d’acheter dans ces dernières, les régions au « solde migratoire positif » où la demande de logement est en croissance.

8. Acheter un bien dans une région qui ne se développe pas économiquement

La finalité de votre achat immobilier étant, au moins pour les 6 à 12 à venir, la location en résidence principale, vos locataires seront principalement des personnes en activité. Il est donc important que votre logement soit situé dans une région qui non seulement a un solde migratoire positif (voir ci-dessus) mais qui est également créatrice d’emploi. Intéressez-vous aux nouveaux bassins d’emploi, tels que Toulouse, Bordeaux et Nantes. Renseignez-vous sur les développements économiques locaux tels que les projets d’implantations industrielles et commerciales.

9. Acheter un bien immobilier qui n’est pas éligible à la garantie locative

La garantie locative est une assurance payante qui vous rembourse en cas d’impayés de loyer et de dégradations du logement par le locataire, et vous offre une protection juridique en cas de litige avec lui. Cette garantie est indispensable si vous avez besoin du loyer pour rembourser un crédit. Elle peut même, en option, vous assurer contre la « vacance locative », au cas où le logement resterait inoccupé pendant que vous recherchez un nouveau locataire. Attention, la garantie locatif, par exemple du Crédit Agricole, est liée à des conditions d’éligibilité de la location telles que le respect des procédures concernant le bail et la limite de taux d’effort financier du locataire, qui stipule que le loyer ne doit pas dépasser un tiers de son revenu.

10. Acheter un bien qui n’est pas adapté aux besoins locaux

La meilleure garantie contre la vacance locative, c’est l’attractivité du bien immobilier, son adéquation aux besoins de la population locale. En résumé : mieux et moins cher que les autres ! Rien ne sert de choisir un promoteur réputé et un programme immobilier séduisant si les caractéristiques de ce programme ne sont pas adaptées aux besoins des locataires. Les inadéquations ne manquent pas : 80% des gens veulent habiter une maison, mais 80% des constructions sont des appartement en immeuble collectifs. Assurez-vous que votre bien répond bien aux besoins et attentes des populations locales : préfèrent-elles les logements avec cuisine toute équipée ? Ont-elles besoin de visiter un appartement témoin ?

Bon investissement !

Si vous avez d’autres conseils à partager, n’hésitez pas à le faire dans les commentaires. 


A propos de Leyravaud Patrimoine

MAJ 27/01/2017: Notez que le nom du cabinet Leyravaud Patrimoine a changé pour Expertises et Patrimoine

Leyravaud Patrimoine est un cabinet de conseil en gestion de patrimoine indépendant agrée par l’ORIAS. Basé à Paris, il référence les offres de plus de 140 promoteurs immobiliers, 50 assureurs et 110 banques et caisses régionales.  Le cabinet conseille des épargnants dans des décisions de gestion patrimoniale aussi diverses que placer son épargne, choisir et financer un investissement immobilier par un crédit, ou encore préparer sa retraite. Le cabinet est rémunéré en toute transparence, soit par le client si celui-ci veut seulement une prestation de conseil, soit par une commission payée par les banques ou les assureurs si le client lui confie le rôle d’intermédiaire financier.

En tant qu'utilisatrice des services financiers, puis consultante pour des banques et compagnies d’assurance, Therese a constaté qu’en finance, c’est souvent le client qui doit s’adapter au service et pas l’inverse. Pour elle, la finance doit changer. Pour contribuer à ce changement, Therese a entrepris de fournir de l'information plus pratique, plus simple et plus objective sur tous les sujets liés à la finance personnelle.

A propos Therese

En tant qu'utilisatrice des services financiers, puis consultante pour des banques et compagnies d’assurance, Therese a constaté qu’en finance, c’est souvent le client qui doit s’adapter au service et pas l’inverse. Pour elle, la finance doit changer. Pour contribuer à ce changement, Therese a entrepris de fournir de l'information plus pratique, plus simple et plus objective sur tous les sujets liés à la finance personnelle.

20 réflexions au sujet de « 10 pièges de l’investissement locatif Pinel – Jean-Christophe Leyravaud »

  1. david21

    Bonjour,

    Petits questions :
    – Comment s’assurer que le projet immobilier aura à la fin de son achèvement toutes les conditions promises pour le dispositif Pinel.
    – Le projet doit être réalisé en le 01/09/14 et 31/12/16. Mais quelle action compte comme date de réalisation ? permis ; signature notaire ; début de travaux…. . Mon projet immobilier (ensemble d’immeubles avec plusieurs dates de livraison) est livrable au 2eme trimestre 2017.

    merci d’avance

    Répondre
    1. Therese Auteur de l’article

      Bonjour @david21
      Les conditions d’application du disposif Pinel sont résumée en 10 points dans l’article précédant celui-ci : http://blog.financepratique.fr/2015/04/10/investissement-locatif-10-conditions-du-dispositif-pinel/
      – Concernant votre 1ère question, les conditions de conformité au dispositif Pinel qui s’appliquent à la construction sont résumées au point (5). Elles concernent le caractère neuf ou rénové à neuf du logement, sa localisation en zone tendue, et ses performances énergétiques. Ces 3 points sont relativement faciles à vérifier et tout promoteur sérieux s’engagera à les respecter.
      – La question des délais est plus délicate. Trois points importants:
      1) la date qui doit être comprise entre le 01/09/2015 et le 31/12/16 est la date de début du projet pour l’investisseur, soit selon les cas: la date d’acquisition du logement et/ou la date de demande de permis de construire et/ou la date de début des travaux, voir le points (4) de l’article ci-dessus.
      2) si le logement n’est pas déjà achevé lors de l’acquisition, le projet doit respecter un délai d’achèvement après le début du projet. Ce délai varie de 30 mois à moins de 36 mois selon les cas, voir point (6),
      3) lorsque le logement est achevé, le projet doit respecter un délai de début de location. La location devant intervenir dans les 12 mois après la livraison du logement achevé, voir point (7).
      C’est pourquoi il faut être extrêmement soigneux dans le choix des intervenants, aussi bien au niveau de la construction que de la gestion locative du logement.
      Merci de lire Finance Pratique !

      Répondre
  2. Jean Paul

    Bonjour,
    J’ai réalisé un investissement locatif en LMNP Censi-Bouvard (un studio neuf de 25m² dans une résidence hotelière de tourisme à Dunquerke) il y a deux ans avec un cabinet spécialisé. C’était ma première fois et je n’y connaissais pas grand-chose.

    Je viens de me rendre compte que le bien a été surévalué. Le cabinet m’a fait acheté ce bien à 101.000€ alors que les différentes évaluations que j’ai réalisées sur Internet via des sites immobiliers spécialisés estiment ce bien dans une fourchette de 45.000 à 53.000 € max. Je me rends compte qu’à la fin de l’opération dans 7 ans, je ne pourrai pas revendre ce bien au prix d’achat et que je risque de n’avoir aucun capital vu le restant dû à la banque pour le crédit.

    Pouvez-vous me dire de quels recours je dispose face au cabinet qui m’a fait faire l’opération?

    Merci par avance pour votre aide.

    Répondre
    1. Therese Auteur de l’article

      Bonjour JP. Malheureusement, vous êtes tombé dans le piège N°1: acheter un bien surévalué. Cela ne vous réconfortera sans doute pas, mais sachez que vous n’êtes pas le seul à être leurré par des arguments commerciaux qui mettent en avant la défiscalisation pour détourner l’attention des acheteurs du prix de biens immobiliers surévalués. 4 000 euros le m2 dans la région de Dunkerque, c’est très cher!

      Mais le vendeur peut argumenter que les prix ont baissé depuis, et, surtout, que personne ne vous a forcé à acheter à ce prix. Je ne suis pas juriste et ne peux pas vous conseiller sur un éventuel recours. Mais je vous encourage à explorer toutes les pistes puisque vous avez ouvert les yeux et êtes maintenant décidé à reprendre le contrôle de votre argent. Avant tout, rassemblez l’information avant de vous tourner vers un conseil juridique, un médiateur ou une association de consommateur : quel est le statut exact de ce « cabinet spécialisé » ? Etait-ce un agent immobilier ou un conseiller en gestion de patrimoine – le conseiller en gestion de patrimoine ayant une plus grande obligation d’information et de conseil ? Comment et combien cet intermédiaire a-t-il été rémunéré ? Y-a-t-il eu une commission hors norme ? Avez-vous choisi vous-même votre notaire et n’a-t-il rien dit sur le prix ? Des informations vous ont-elles été cachées ou volontairement déformées qui prouveraient la mauvaise foi du vendeur ou de l’intermédiaire ? Y-a-t-il d’autre co-propriétaires dans votre situation, ou au contraire d’autres co-propriétaires qui au même moment auraient payé beaucoup moins cher ?

      En tous cas, merci pour votre témoignage qui vient conforter l’importance des conseils de cet article !!

      Répondre
      1. Therese Auteur de l’article

        Dernier point: quelle est la rentabilité actuelle de cet investissement: (loyer annuel – charges annuelles y compris taxe fonciere – eventual déficit foncier reportable)/ coût d’acquisition total. Est-ce que cela correspond à ce que l’on vous avait promis ?

        Répondre
        1. Jean Paul

          Merci pour votre retour et pour vos conseils.

          le loyer annuel est de 4700€, réduction d’impôt annuel= 1234. Les charges annuelles + taxes foncières = 620€, crédit annuel à rembourser = 6923€, . Ce qui me fait un effort financier annuel de 1609€.
          Là où j’ai été vraiment trompé, c’est sur la valeur du bien car à la fin de l’opération, le capital restant dû à la banque sera environ -85000€. Or les estimations de la valeur du bien que j’ai réalisées sur 3 sites spécialisés différents indiquent une fourchette de 45.000 à 53.000 € max à ce jour! Pour être sûr d’avoir un capital à la fin de l’opération, ce qui était l’objectif principal de l’opération de défiscalisation, cela reviendrait à revendre le bien à plus de 85000€!!! J’ai un doute sur la possibilité d’obtenir une telle plus-value en 7 ans à Dunkerque.
          Le conseiller qui a monté l’opération m’avait affirmé que je pourrais récupérer un capital de 45000€ environ à l’issue de l’opération…

          Répondre
  3. Abel

    Bonjour,
    Merci pour cet article très détaillé. Je ne savais pas qu’il fallait considérer autant de critères lors d’un investissement locatif Pinel.
    À bientôt

    Répondre
  4. Karhenn

    Bonjour,
    Quelles sont les conséquences notamment en terme de réduction d impot si le logement est vacant une partie de l année ? Cette question se pose pour trouver le premier locataire mais également pendant les 12 années qui suivent.
    Merci.

    Répondre
    1. Therese Auteur de l’article

      Vous avez bien raison de vous préoccuper de cette question de la vacance éventuelle d’un investissement locatif PINEL. Il y a des délais à respecter pour la mise en location et la relocation en cas de départ du locataire. Je reviens vers vous avec les données précises mais il est clair qu’une vacance prolongée peut remettre en cause la réduction d’impôt!

      Répondre
  5. Ping : Le risque de vacance du dispositif fiscal Pinel

  6. Stepha66

    Je souhaiterais savoir si le déficit foncier peut remettre en cause la vente de mon appartement au bout de 9 ans pinel et les conséquences
    Merci de votre aide

    Répondre
    1. Therese Auteur de l’article

      @Stepha66. A priori, je ne vois pas pourquoi, mais je ne suis pas fiscaliste! Si vous vous engagez sur un programme d’investissement Pinel cumulant réduction d’impôt et déficit foncier (dans l’ancien rénové), soyez très prudent car les programmes de qualité sont rares. Il ne faudrait pas qu’on vous fasse miroiter une défiscalisation maximum pour vous vendre un produit trop cher.

      Répondre
  7. Thibault

    @Stepha66
    La réduction Pinel ne vous interdit pas de vendre le bien au bout de 9 ans.
    Le déficit foncier provisionné 10 ans en revanche vous l’interdit (PInel ou non). Si vous utilisez un déficit foncier provisionné en année N, il faut attendre N+3 pour vendre sous peine de rectification fiscale assurée.
    Il est donc conseillé d’avoir les charges au début de l’investissement et d’utiliser le déficit engendré avant la 7éme année pour vendre la 10éme!

    Répondre
  8. Kevin

    Je n’avais jamais vu ça sous cet angle. Merci pour ces conseils. Ma femme et moi voulons nous lancer dans un projet cette année et outre l’investissement en SCPI, nous avons pensé à faire l’achat d’un bien pour le louer. Cet article nous sera d’une grande aide.

    Répondre
  9. PHILIPPE

    bonjour

    j envisage d’acheter sur istres un T2 en PINEL a 147000€ hors frais de notaire. est ce un bon investissement sachant que je veux le louer 560€ sur 6 ans et le revendre au bout de cette date?

    ma banque me deconseille de le vendre aussitot …mais il y a au moins 5 programmes dans cette ville et je pense que les prix chuteront a moment la ? sachant qu actuellement un T2 se vends dans l ancien au prix de 116000€

    Répondre
    1. Therese Auteur de l’article

      @philippe malheureusement, n’étant pas une professionnelle de l’immobilier dans votre région (et dans aucune région ;-)), je ne peux pas vous en dire plus que ce qui est dit dans l’article ci-dessus: vous avez raison 1000 fois raison de vous soucier du prix de revente ! Votre appartement ne sera plus neuf et subira donc une décote de ce fait. De plus, la revente des autres programmes fera baisser les prix. Il vous faut donc être très exigeant sur l’attractivité de ce bien par rapport aux bien avoisinants (Pinel ou non) et sur l’évolution de la demande dans cette région. Bonne chance !

      Répondre
  10. Stef

    Bonjour.

    Je souhaite acheter une maison d’environ 120m2 avec un jardin de 400 m2 pour 170 000€. La maison est de 2014 avec un propriétaire dedans au normes RT 2012. Cette maison est située en zonage C (il est éligible depuis le début de l’année au même titre que le zone 2b, si je ne me trompe pas)

    Mes interrogations, sont les suivantes :

    Puis je faire du pinel si je viens à acheter ce bien (car dans le pinel on parle de logement neuf ou en cours d’acheminement) ?
    Quels sont les documents à faire (c’est au notaire ou à ma banque de voir pour faire du pinel) ?

    Voilà mes quelques interrogations, merci d’avance si vous avez le temps de répondre.

    Cordialement

    Répondre
  11. patmal49

    bonjour,
    j’ai acquis un appartement en VEFA, auprès d’un grand constructeur, en vue de bénéficier de la loi Pinel.Malheureusement ,la défaillance de l’entreprise de gros-oeuvre diffère la livraison du logement qui ne sera pas livré dans le délai de 30 mois imposé par le dispositif Pinel. Quel recours puis-je envisager contre le constructeur sachant que le nouveau délai de livraison ne me permettra pas de bénéficier du dispositif fiscal?
    Dans l’attente et vous remerciant ,salutations distinguées

    Répondre
    1. Therese Auteur de l’article

      @patmal49. Désolée, je ne sais pas pourquoi, je viens seulement de voir votre commentaire. Est-ce que le logement sera livré avant la fin de l’année et l’expiration du dispositif Pinel?
      Puisque le délai n’est pas de votre fait, il y aurait peut être alors une possibilité de négocier avec l’administration. Je me renseigne. Vous êtes-vous rapporché d’autres personnes ayant acheté ce programme?

      Répondre

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