Le risque de vacance locative dans un dispositif fiscal Pinel


16/06/2016 par Therese 2 réponses (2)

L'investissement locatif PinelLe gouvernement a prolongé jusqu’au 31 décembre 2017 le dispositif fiscal Pinel qui vise à relancer l’investissement locatif dans l’immobilier neuf ou réhabilité. La réduction d’impôt qu’accorde ce dispositif dépend de nombreuses conditions, dont la continuité de la location. La vacance locative peut faire perdre tout l’avantage fiscal.

L’investissement locatif dans le cadre du dispositif fiscal Pinel fait l’objet de beaucoup de publicité. Les promoteurs immobiliers y voient un argument de poids attirer les investisseurs. Aussi attractif soit-il, un tel investissement peut comporter de nombreux pièges détaillés dans l’article 10 pièges de l’investissement locatif Pinel – un article malheureusement toujours d’actualité.

Un des pièges est la vacance locative, c’est-à-dire l’absence prolongée de locataire satisfaisant les conditions prescrites. Un lecteur (ou une lectrice) prudent(e) a soulevé la question dans un commentaire de l’article cité ci-dessus :

Quelles sont les conséquences, notamment en terme de réduction d impôt, si le logement est vacant une partie de l’année ?  Cette question se pose pour trouver le premier locataire mais également pendant les 12 années qui suivent.

La vacance peut entraîner l’obligation de rembourser la réduction d’impôt

Un logement dont le propriétaire a bénéficié d’une réduction d’impôt au titre du dispositif fiscal Pinel doit impérativement être loué de manière « effective et continue » pendant la toute période de l’engagement de location liée à la réduction d’impôt (soit 6, 9 ou 12 ans).

La location est effective si elle respecte les conditions sur la nature du logement, la qualité du locataire, le montant du loyer etc. détaillées dans mon article L’investissement Pinel en 10 questions-réponses.

La location est continue si le logement est mis en location rapidement et ne reste pas vacant au delà d’une certaine période.

Une vacance prolongée est en effet considérée comme un non-respect de l’engagement de location, elle remet en cause la réduction d’impôt qui doit être remboursée selon les modalités prévues à l’article BOI-IR-RICI-360-40 et à l’article BOI-IR-RICI-230-60 du code général des impôts. Soit :

  • Si le propriétaire à pris un engagement initial de 6 ans ou 9 ans et que la vacance prolongée intervient pendant ce temps, l’impôt sur le revenu de l’année de la vacance est majoré du montant total de la réduction d’impôt obtenue – autrement dit, il faut tout rembourser !
  • Si le propriétaire à prorogé son engagement initial pour une durée de 3 ans et que la vacance intervient pendant cette période de prorogation alors l’impôt sur le revenu de l’année de la vacance est majoré de la réduction d’impôt obtenue pendant cette période triennale.

Dans les deux cas, la « reprise » par les impôts doit intervenir dans les 3 ans après le problème.

Première mise en location hors délai

Un premier problème peut arriver si le logement n’est pas mis en location dans les délais prescrits. La première mise en location doit intervenir dans un délai de 12 mois à partir des dates suivantes :

  • date d’acquisition s’il s’agit de l’acquisition d’un logement achevé,
  • date d’achèvement des travaux s’il s’agit d’une réhabilitation en cours au moment de l’achat,
  • date d’achèvement de la construction, s’il s’agit d’un logement acheté en état futur d’achèvement, c’est-à-dire en construction.

Relocation en cas de congé du locataire

En cas de congé du locataire pendant la période couverte par l’engagement de location, le logement doit être aussitôt remis en location. Une période de vacance ne doit pas dépasser 12 mois à compter de la date de réception de la lettre recommandée par laquelle le locataire a signifié son congé au propriétaire.

Notez que les 12 mois courent à partir de la date de réception de la lettre de congé du locataire, donc bien avant la date de départ du locataire qui doit donner son congé avec un ou trois mois de préavis, selon la zone dans laquelle se situe le logement.

Attention : conditions à respecter pendant la vacance !

Une vacance de moins de 12 mois ne remet donc pas nécessairement en cause le bénéfice de l’avantage fiscal, mais c’est vrai seulement si tout est fait pour relouer le logement. Des conditions assez strictes doivent être respectées :

  • le propriétaire doit prouver qu’il a entrepris les démarches nécessaires pour relouer (insertion d’annonces, recours à une agence immobilière etc.),
  • les conditions de mise à la location ne doivent pas être dissuasives,
  • le logement doit être en état d’être loué,
  • le propriétaire ou un des membres de son foyer fiscal ne peuvent pas utiliser le logement même pour une très courte durée,
  • le logement ne doit pas être mis à la disposition d’un autre occupant à titre précaire ou à titre gratuit, même pour une très courte période.

Comme vous le voyez, un propriétaire pourrait facilement se mettre en difficulté s’il pensait bien faire en hébergeant quelqu’un dans un logement vacant acquis dans le cadre du dispositif Pinel !

Exceptions à la remise en cause de l’avantage fiscal

Dans certaines conditions exceptionnelles (et malheureuses), l’avantage fiscal n’est pas remis en cause même en cas de non respect des engagements de location. Ces exceptions concernent les contribuables ou les couples soumis à imposition commune lors que le contribuable ou un des membre du couple :

  •  est atteint d’une invalidité de deuxième ou troisième catégorie selon l’article L. 341-4 du code de la sécurité sociale (invalides absolument incapables d’exercer une profession quelconque et invalides qui sont, en outre, dans l’obligation d’avoir recours à l’assistance d’une tierce personne pour effectuer les actes de la vie ordinaire),
  • est licencié, c’est-à-dire que son contrat de travail est rompu à l’initiative de son employeur,
  • décède.

Conclusion

Si vous avez lu cet article jusqu’ici, bravo ! Il est important de connaître non seulement les avantages mais aussi les contraintes des dispositif fiscaux. De nombreux épargnants ont perdu de l’argent en achetant, dans le cadre de programmes défiscalisé, des biens surévalués au niveau du prix d’achat, du  loyer potentiel, et de l’attractivité du logement en général.

Comme le dit le gestionnaire de patrimoine JC Leyravaud « La meilleure assurance contre la vacance locative est l’attractivité du logement. »

Articles connexes

L’investissement Pinel en 10 questions-réponses. 10/04/2015

10 pièges de l’investissement locatif Pinel – avec JC Leyravaud  14/04/2015

Avertissement

Cet article a été rédigé principalement à partir des articles suivants du Code Général des impôts. Eux seuls font référence. Merci de signaler tout erreur qui aurait pu intervenir dans cette présentation.

 

En tant qu'utilisatrice des services financiers, puis consultante pour des banques et compagnies d’assurance, Therese a constaté qu’en finance, c’est souvent le client qui doit s’adapter au service et pas l’inverse. Pour elle, la finance doit changer. Pour contribuer à ce changement, Therese a entrepris de fournir de l'information plus pratique, plus simple et plus objective sur tous les sujets liés à la finance personnelle.

A propos Therese

En tant qu'utilisatrice des services financiers, puis consultante pour des banques et compagnies d’assurance, Therese a constaté qu’en finance, c’est souvent le client qui doit s’adapter au service et pas l’inverse. Pour elle, la finance doit changer. Pour contribuer à ce changement, Therese a entrepris de fournir de l'information plus pratique, plus simple et plus objective sur tous les sujets liés à la finance personnelle.

2 réflexions au sujet de « Le risque de vacance locative dans un dispositif fiscal Pinel »

  1. Yoyo

    Bonjour, merci pour vos informations
    D’après votre article, un licenciement (dernier paragraphe) permettrait d’avoir un logement vacant, sans remettre en cause l’avantage fiscal.
    Cela voudrait dire qu’un licenciement survenu au début de la période d’investissement, dispense de louer le logement pour les années à venir ?
    Cela me semble bizarre, qu’ai-je mal compris ?

    Répondre
    1. Therese Auteur de l’article

      @Yoyo Oui cela semble un énorme « cadeau » fiscal et pourtant c’est littéralement ce que dit la loi. C’est une clause qui était déjà valable pour l’investissement Scellier
      « Aucune remise en cause de l’avantage n’est effectuée lorsque le contribuable ou l’un des membres du couple soumis à imposition commune :
      […]
      – est licencié. Les personnes licenciées s’entendent de celles dont le contrat de travail est rompu à l’initiative de leur employeur ;
      […]
      Conformément aux dispositions de l’article L. 1237-5 du code du travail, la rupture du contrat de travail à l’initiative de l’employeur ne saurait être assimilée à un licenciement lorsque le contribuable, qui est âgé de 65 ans ou, d’au moins 60 ans si une convention ou un accord collectif étendu le prévoit et fixe des contreparties en termes d’emploi et de formation professionnelle, peut bénéficier d’une retraite à taux plein à la date d’expiration de son contrat de travail. »
      Le licenciement ne doit donc pas être une rupture conventionnelle et on doit avoir moins de 65 ans.

      Répondre

Laisser un commentaire

Votre adresse de messagerie ne sera pas publiée. Les champs obligatoires sont indiqués avec *

*