Comprendre l’investissement immobilier en SCPI – Interview de Jonathan Dhiver de meilleureSCPI.com


11/01/2017 par Therese 2 réponses (2)

Comprendre l'investissement immobilier en SCPI Vous voulez faire un investissement immobilier à partir de 5.000 euros et sans les tracas de la gestion locative en direct ? Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) sont peut-être une solution pour vous. Jonathan Dhiver de meilleureSCPI.com explique pourquoi et comment faire un investissement immobilier en SCPI.

Les SCPI sont des fonds de placement en « pierre papier » : En achetant une part de SCPI, un épargnant devient associé d’un fonds d’investissement qui acquiert et loue des biens immobiliers pour le collectif de ses associés. Ces placements sont de plus en plus populaires et ont engrangé près de 5 milliards d’euros en 2016. Pour comprendre ce succès, j’ai interviewé Jonathan Dhiver, fondateur de meilleureSCPI.com, un des meilleurs experts.

Bonjour Jonathan. Quelles sont les raisons du succès des SCPI ?

Bonjour, il y a aujourd’hui plusieurs raisons qui poussent les épargnants vers les SCPI :

  • Besoin de revenus complémentaires: Les SCPI reversent à leur sociétaires une partie des loyers payés par les locataires (moins les frais, voir ci-dessous) sous forme de dividendes. Cela permet, par exemple, de compléter une retraite. Cette motivation est fréquente à l’heure où les caisses de retraites se vident parce que le vieillissement de la population fait peser de plus en plus de retraites sur de moins en moins d’actifs.
  • Besoin de rémunération : L’épargne règlementée étant très faiblement rémunérée avec le Livret A à 0,75% et les fonds euros à environ 2%, les épargnant se tournent vers les SCPI qui ont obtenu un rendement moyen de 4,75% en 2015 et pour lesquelles on attend environ 4,6% en 2016.
  • Avantage de la pierre : En tant que parts d’actifs immobiliers, les SCPI rassurent. Les SCPI permettent de facilement « mettre de la pierre dans son épargne ». L’immobilier (papier ou non) n’est pas sans risque, mais il n’a pas le même risque, et surtout pas la même volatilité, que des placements comme les actions. Il permet donc de diversifier son épargne.

Quels sont les avantages de l’investissement immobilier en SCPI par rapport à l’investissement locatif en direct ?

SCPI versus investissement locatif en directL’investissement immobilier en SCPI et l’immobilier locatif en direct ont en commun d’être des placements immobiliers à long-terme. Les SCPI présentent néanmoins de nombreux avantages qui conviennent bien au mode de vie actuel :

  • Mutualisation et diversification du risque: L’immobilier n’est pas sans risque. Acheter un logement en direct, c’est miser gros sur un seul bien. Une SCPI est un patrimoine immobilier partagé par un collectif de propriétaires (souvent plusieurs milliers), ce qui permet de diversifier ce patrimoine sur plusieurs biens, et éventuellement sur plusieurs géographies, plusieurs types de biens (bureaux, locaux commerciaux) et différents types de locataires (grandes ou petites entreprises, par exemple).
  • Facilité de souscription : la souscription à une SCPI peut se faire entièrement en ligne. Le « point d’entrée », la part minimum, est de 5.000 euros –ce qui fait vingt fois moins que dans le cadre d’un investissement immobilier moyen en direct.
  • Délégation de la partie administrative (acquisition et gestion locative) : le cadre réglementaire de l’immobilier locatif est très contraignant pour les propriétaires en direct. La SCPI permet de déléguer entièrement toute la partie administrative de l’acquisition et de la gestion locative.
  • Flexibilité : La revente des parts de SCPI sur des marché dits secondaires est possible, mais elle n’est pas garantie, sauf pour les parts de SCPI acquises via un contrat d’assurance-vie. L’achat de parts de SCPI peut aussi se faire progressivement, par exemple un peu chaque année. On peut ainsi « lisser son point d’entrée », c’est-à-dire acheter à divers moments, quand le marché est haut et quand il a baissé.

Quelles sont les différentes catégories de SCPI ?

Il y a une grande diversité de SCPI, mais on peut en citer deux grands types :

  • Les SCPI dites d’habitation ou fiscale investissent dans l’immobilier d’habitation neuf ou réhabilité. Elles permettent aux épargnants aisés de bénéficier des réductions d’impôt liées aux dispositifs fiscaux en faveur du logement, tels que le Déficit Foncier, le Malraux ou le Pinel. Attention, il faut conserver ses parts pendant un certain nombre d’années ou bien sinon rembourser la réduction d’impôt.

Il y a actuellement une quinzaine de SCPI de défiscalisation en cours de commercialisation.

  • Les SCPI de rendement investissent dans l’immobilier d’entreprise. C’est la forme de SCPI la plus courante. Les biens immobiliers concernés sont  des bureaux, des commerces, de l’immobilier de santé, de l’immobilier commercial européen, etc.

Il y a actuellement 85 SCPI de rendement qui sont accessibles sur les marchés primaires et secondaires.

Comment souscrit-on à une SPCI, et dans quelles conditions ?

On souscrit des parts de SCPI auprès d’une banque, d’une compagnie d’assurance, d’une société de gestion, ou d’un intermédiaire financier agrée. On peut souscrire :

  • Au comptant : Typiquement, par exemple, un retraité qui souhaite avoir un revenu immédiat ou un épargnant qui vient d’hériter d’une somme de 50.000 euros qu’il désire placer à long-terme achèteront des parts de SCPI au comptant.
  • A crédit : Un épargnant actif fortement imposé qui n’a pas besoin de complément de revenu dans l’immédiat et souhaite se constituer un patrimoine pourra choisir d’acheter à crédit.
  • Via un contrat d’assurance vie : Typiquement, des parents qui veulent transmettre à leurs enfants ou petits-enfants dans la limite des plafonds d’assurance vie transmissibles libre de droits de succession, mettront des parts de SCPI dans leur contrat d’assurance vie car c’est un placement facile à diviser pour la transmission, par exemple à trois enfants.
  • En démembrement : Un épargnant en activité qui est à dix ans de la retraite et n’a pas besoin de revenu complémentaire dans l’immédiat, mais au contraire dans dix ans pour compléter sa retraite, pourra être tenté par des parts de SCPI en démembrement. Pendant un certain temps l’investisseur ne perçoit pas de revenus, et n’est donc pas fiscalisé. C’est une bonne façon d’investir, pas seulement pour ceux qui sont à l’Impôt sur la fortune (ISF).

Qu’en est-il des frais qu’ont dit élevés ?

Comprendre les frais de l'investissement en SCPILes frais sont importants car ils sont comparables aux frais classiques occasionnés lorsqu’on achète de l’immobilier en direct (frais de notaire, taxes) et que l’on fait gérer la location (frais d’agence immobilière, frais d’entretien).

  • Les frais de souscription de 8% à 12% sont déduits de la valeur de la part à l’achat. Ainsi si on achète une part de SCPI à 1.000 euros, elle sera inscrite dans l’immédiat, par exemple, pour une valeur de 900 euros. Dans un premier temps l’investisseur est donc en négatif, son capital a baissé de valeur. Avec le temps, la valeur du bien immobilier, et donc de la part de SCPI augmentera. Au bout de 10 ans, la plus-value compense largement les frais d’achat et on est presque sûr de sortir sans perte en capital. C’est pour cette raison que les SCPI sont des investissements à long terme (8 ans minimum, voire plutôt 10 ans).
  • Les frais de gestion de 6% à 10% sont déduits des loyers avant de verser les dividendes. Les taux de rendement publiés (4,6% attendus en 2016) sont des taux nets de frais et commissions, mais pas d’impôts.

Quels sont les points de vigilance dans le choix d’une SCPI ?

Hors la surveillance des frais, les points de vigilance sont de deux ordres :

  • La qualité du parc immobilier de la SCPI doivent se traduire par un fort taux d’occupation, supérieur à 90%.
  • La qualité de la gestion de la SCPI doit se traduire par un rendement élevé et pérenne.

Quelles sont les perspectives pour les SCPI en 2017 ?

2017 devrait être une bonne année. Les épargnants s’intéressent de plus en plus aux SCPI car les taux d’intérêt, et donc le rendement des produits financiers à moindre risque, restent bas.

D’autre part la Loi Sapin 2 qui autorise le blocage de l’épargne placée en contrats d’assurance vie en cas de crise financière a fait peur aux épargnants qui souhaitent dont diversifier.

Notre recommandation à nos clients est de faire des investissements progressifs et réguliers qui permettent de se positionner sur différentes SCPI et sur différents segments de marché en fonction des objectifs qui évoluent.

Quel service meilleureSCPI.com apporte -t-elle à ses clients ?

MeilleureSCPI.com est une société indépendante des sociétés de gestion et des groupes bancaires et d’assurance. La société se base sur l’expertise de son équipe dans la connaissance et la comparaison des SCPI pour accompagner les particuliers dans leurs choix en fonction de leurs objectifs.

L’entreprise est agréée conseiller en investissement financiers (CIF) et courtier d’assurance. Elle est rémunérée par une partie des frais de souscription qui lui sont rétrocédés par les sociétés de gestions. De plus en plus fréquemment, ces commissions sont transparentes et indiquées dans les contrats.

Pour en savoir plus

Cette interview mise en forme par Finance Pratique est un bref résumé. Cliquez sur le lien pour télécharger le guide complet et gratuit offert par meilleureSCPI.com : Guide de l’investissement en SCPI

Note de l’éditeur

Cette interview est présentée à titre d’information et non comme une recommandation. Finance Pratique n’as aucun lien financier avec meilleureSCPI.com.

 

En tant qu'utilisatrice des services financiers, puis consultante pour des banques et compagnies d’assurance, Therese a constaté qu’en finance, c’est souvent le client qui doit s’adapter au service et pas l’inverse. Pour elle, la finance doit changer. Pour contribuer à ce changement, Therese a entrepris de fournir de l'information plus pratique, plus simple et plus objective sur tous les sujets liés à la finance personnelle.

A propos Therese

En tant qu'utilisatrice des services financiers, puis consultante pour des banques et compagnies d’assurance, Therese a constaté qu’en finance, c’est souvent le client qui doit s’adapter au service et pas l’inverse. Pour elle, la finance doit changer. Pour contribuer à ce changement, Therese a entrepris de fournir de l'information plus pratique, plus simple et plus objective sur tous les sujets liés à la finance personnelle.

2 réflexions au sujet de « Comprendre l’investissement immobilier en SCPI – Interview de Jonathan Dhiver de meilleureSCPI.com »

  1. Kevin

    Bonjour,
    Merci de partager cet article. Je songeais justement à investir dans une SCPI, car on dit que les rendements sont importants. Mais bon, vu que je ne m’y connaissais pas trop, j’hésitais. Votre article m’a bien aidé à en apprendre plus.

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  2. Olivier de epargnersanssepriver.com

    Bonjour,
    La principale différence à mon avis entre l’immobilier en direct et les scpi c’est le pouvoir de l’effet de levier.
    Impossible avec des scpi d’investir à crédit et de se faire rembourserla totalité de la mensualité par les loyers. En direct oui.

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